PERJANJIAN sewa membabitkan pemilik dan penyewa hartanah amat penting kerana masing-masing dilindungi kontrak apabila hartanah itu diduduki.
Tetapi masih ramai pemilik hartanah tidak cakna sehingga culas dalam membuat perjanjian sewa apabila tiada kontrak bertulis disediakan menerusi saluran perundangan atau menggunakan khidmat peguam.
Kemungkinan lebih tinggi untuk konflik timbul antara pemilik dan menyewa sehingga membabitkan penyelesaian dalam mahkamah yang membawa kerugian lebih tinggi berbanding belanja penyediaan kontrak sewa menerusi peguam.
Menurut Peguamcara Yaacob Mentol Zamani & Associates Mohd Zailani Meli, proses mengusir penyewa yang berkeras tidak mahu keluar dari rumah sewa selepas mendapat perintah mahkamah adalah kemuncak kepada konflik pemilik dan penyewa kerana tiada perjanjian sewa bertulis.
Kata peguam itu lagi, proses berkenaan panjang dan meletihkan apabila membabitkan dua kali turun naik mahkamah. Pertama, membabitkan saman dan keduanya adalah mendapatkan perintah pelaksanaan (mengusir penyewa dari rumah).
"Kos membuat perjanjian sewa rumah dengan khidmat guaman jauh lebih jimat iaitu sekitar RM250 sehinggan RM1,000 bergantung kepada nilai sewaan dan jenis hartanah.
"Tetapi ramai memilih tidak melakukannya dan ada sebahagian pemilik kediaman membuat kontrak perjanjian sewa sendiri.
"Berdasarkan pengalaman saya mengendali kes berkaitan pemilik dan penyewa di mahkamah mendapati 100 peratus tiada perjanjian bertulis wujud sehingga menyebabkan salah seorang mengambil kesempatan daripada situasi itu.
"Penyewa berkeras tidak mahu keluar sehingga memaksa pemilik mengambil jalan keluar menerusi mahkamah dan itu menelan belanja sekitar RM10,000," katanya.
Jumlah itu merangkumi kos mahkamah, khidmat dua anggota polis dan bailif mahkamah, tukang kunci, khidmat ejen pindah rumah dan pengawal keselamatan selepas mendapat perintah pelaksanaan (mengusir penyewa) dari mahkamah.
"Proses mengusir juga perlu mengikut perundangan dan aturan tertentu sehingga menyebabkan kos tambahan ditanggung pemilik dalam proses menyelesaikan isu penyewa.
"Andai pemilik menggunakan saluran betul, hal ini dapat dielak kerana peguam dilantik akan tampil dengan terma yang lengkap termasuklah klausa berkait 'force majeure' iaitu hal diluar kawalan.
"Antaranya jika terdapat kemungkinan banjir dan kenaikan kadar utiliti dan sebagainya. Itu sudah difikirkan peguam untuk dimasukkan dalam kontrak bagi melindungi anak guamnya (pemilik)," katanya.
Kata Mohd Zailani lagi, kesilapan lain dalam perjanjian sewa yang kerap dilakukan pemilik adalah terma dan maklumat dalam kontrak tidak jelas.
"Dalam kontrak yang ditulis penyewa sendiri sebenarnya mereka tidak nyatakan secara jelas terma termasuklah maklumat penting seperti perincian perabot dan alat elektrik yang disediakan.
"Begitu juga dengan peraturan dalam rumah dan juga penyerahan deposit menyebabkan kemungkinan wujud pertikaian antara pemilik dengan penyewa.
"Pemilik juga kerap menggunakan perjanjian lisan yang mana difikirkan ia lebih baik bagi segelintir mereka kerana bimbang status pendapatan yang dikenakan cukai," katanya.
Meskipun kontrak dalam kebanyakan keadaan melindungi hak pemilik, terdapat juga situasi tertentu membolehkan hak penyewa dilindungi.
Kata Mohd Zailani, ramai tidak tahu mengenai penyewa boleh daftar di pejabat tanah dan ia boleh melindungi mereka ketika tempoh perjanjian itu masih berjalan.
"Satu perkara yang ramai penyewa terlepas pandang ialah mereka boleh mendaftarkan status menyewa hartanah itu di pejabat tanah dan jika penyewa tidak membayar sewa dalam tempoh kontrak masih berjalan, tiada pihak boleh mengusir termasuklah mahkamah.
"Ini antara perkara yang unik mengenai perjanjian sewa yang mungkin penyewa tidak tahu kelebihan dalam hak mereka.
"Begitu juga situasi jika tempoh menyewa, pemilik menjual hartanah mereka kepada orang lain. Pemilik baru masih perlu merujuk kepada terma pemilik lama dengan penyewa," katanya.
Kata peguam itu lagi, dalam perjanjian sewa terdapat juga istilah 'supplementary agreement' iaitu terma tambahan dan ia perlu dipersetujui kedua-dua pihak.
"Kadang-kala terdapat faktor keadaan mendorong penyewa melihat keperluan tertentu dalam menambah baik kontrak sedia ada sebelum tempoh perjanjian tamat.
"Klausa baharu ini dimuatkan dalam 'suppplementary agreement' untuk tambahan kepada kontrak lama. Masih perlu dipersetujui baik pemilik mahu pun penyewa," katanya.
