BARU-BARU ini, Bank Negara Malaysia (BNM) sekali lagi mengumumkan kenaikan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 0.25 peratus.
OPR merujuk kepada kadar faedah yang ditetapkan BNM bagi sesebuah bank atau institusi kewangan yang memberi pinjaman atau pembiayaan di antara satu sama lain.
Dengan erti kata lain, ia adalah satu kadar faedah yang perlu dibayar sesebuah bank atau institusi kewangan yang meminjam daripada bank yang lain.
Kenaikan OPR ini akan secara tidak langsung menyebabkan ansuran bulanan pinjaman perumahan semakin meningkat dan jika berterusan akan membebankan pemilik kediaman.
Peguam hartanah di Tetuan Shahra, Ezzad & Izyan, Shahranita Saharan berkata, dalam situasi ini, persoalan yang sering kali dibangkitkan adakah pemilik rumah dibenarkan menaikkan sewa bulanan kesan daripada berlaku kenaikan OPR itu?
"Setiap kali OPR meningkat, bank akan memberikan nilai pinjaman yang lebih tinggi dalam bentuk kadar faedah lebih tinggi kepada peminjam dan seterusnya akan meningkatkan jumlah bayaran ansuran bulanan kepada bank.
"Kenaikan OPR pasti akan memberi kesan kepada pemilik kediaman dan penyewa rumah. Mustahil tuan rumah akan duduk diam sahaja dengan kadar bayaran sewa bulanan sedia ada dengan tidak menaikkan bayaran sewaan bulanan sedangkan ansuran bulanan pinjaman perumahan kepada bank juga meningkat," katanya.
Beliau berkata, antara aduan dan rungutan yang biasanya peguam hartanah terima apabila berlakunya ketidakadilan kepada penyewa atau pertikaian di antara pemilik rumah kediaman dan juga penyewa.
"Ada pemilik rumah kediaman bertindak menaikkan kadar sewa bulanan kepada penyewa kesan daripada berlaku kenaikan OPR sedangkan perjanjian sewa hanya akan tamat tempoh sewa pada hujung tahun ini.
"Apabila berlaku keadaan seperti ini, sebaiknya penyewa atau pemilik kediaman mendapatkan khidmat nasihat perundangan secara profesional berkenaan terma dan syarat yang terkandung dalam perjanjian sewa," katanya.
Menurutnya, satu perkara yang pasti, sehingga kini masih belum ada undang-undang atau akta yang khusus bagi melindungi hak serta kepentingan pihak-pihak dalam perjanjian sewa.
"Hak dan tanggungjawab pemilik rumah kediaman dan penyewa dalam perjanjian sewa adalah bergantung kepada terma dan syarat yang dinyatakan dalam kontrak bertulis hasil persetujuan antara pemilik rumah serta penyewa.
"Atas sebab itu, perjanjian sewa adalah sangat penting kepada pemilik rumah kediaman dan penyewa," katanya.
Katanya, langkah mendapatkan khidmat nasihat peguam hartanah untuk menyediakan perjanjian sewa dan meneliti terma dan syarat perjanjian sewa adalah salah satu cara terbaik.
"Ia bagi penyewa dan pemilik rumah memastikan setiap maklumat berkenaan sewa yang sudah dipersetujui pihak-pihak dan segala terma serta syarat sudah dimasukkan di dalam perjanjian sewa kerana kebanyakan daripada masyarakat di luar sana bukanlah berlatar belakangkan perundangan hartanah dan tidak arif dalam merangka perjanjian sewa.
"Risau pula nanti ditindas ataupun mungkin kontrak bertulis yang dirangka adalah berat sebelah.
"Perkara seperti ini boleh menimbulkan masalah dalam urusan sewa sekiranya hak dan kepentingan pihak-pihak tidak dinyatakan, diterangkan dan difahami dengan baik oleh pemilik rumah kediaman dan penyewa," katanya.
Beliau yang juga pensyarah sambilan di Fakulti Undang-Undang Universiti Kebangsaan Malaysia (UKM) berkata, perjanjian sewa adalah satu bentuk kontrak bertulis yang sah antara pemilik rumah kediaman dan penyewa.
"Perjanjian sewa rumah menyatakan dengan jelas dan teliti terma-terma penting dan maklumat utama seperti tarikh mula menyewa serta tarikh tamat sewa bagi tempoh dan jumlah sewa bulanan yang perlu dibayar penyewa kepada pemilik rumah setiap bulan sepanjang tempoh sewa," katanya.
Katanya, memang betul pemilik rumah kediaman mempunyai kebebasan untuk mengenakan kadar bayaran sewa mengikut nilai semasa pasaran.
"Namun, kadar sewa bulanan tidak boleh dinaikkan sesuka hati selagi mana tempoh sewa di bawah perjanjian sewa masih berkuat kuasa dan belum berakhir atau tamat tempoh penyewaan," katanya.
Bagi pemilik rumah, sekiranya tempoh sewa di dalam perjanjian sewa akan tamat pada hujung tahun ini, perbincangan boleh dilakukan dengan penyewa untuk menaikkan sedikit kadar sewa sebelum memperbaharui tempoh sewa yang akan datang.
"Sebagai tambahan, perjanjian sewa juga boleh dipersetujui untuk tempoh sewa setahun dan diperbaharui setiap tahun sekiranya pemilik rumah kediaman ingin menyemak semula terma dan syarat pembaharuan sewa termasuklah kadar bayaran sewa bulanan yang dikenakan ke atas penyewa," katanya.
