Sejak 11 Mei tahun lalu, Kadar Dasar Semalaman (OPR) sudah empat kali Bank Negara Malaysia (BNM) mengumumkan kenaikannya.
Malah, penganalisis ekonomi juga mengunjurkan bakal berlaku sekali lagi kenaikan OPR secara beransur-ansur sebanyak 25 mata asas pada bulan ini bagi mengekang inflasi.
Apabila berlaku kenaikan OPR, sudah tentu memberi kesan kepada peminjam kewangan daripada bank kerana mereka perlu membayar lebih mengikut kadar OPR yang diumumkan.
Rasa khuatir pasti wujud dalam kalangan peminjam terutama bagi mereka yang mempunyai pembiayaan dalam hartanah khususnya pembeli rumah.
Pengarah Program MBA, Putra Business School (PBS), Profesor Madya Dr Ahmed Razman Abdul Latiff menjelaskan, peningkatan OPR dilakukan untuk memperlahankan aktiviti ekonomi supaya tidak berlaku kenaikan kadar inflasi.
Jelasnya, apabila berlaku aktiviti ekonomi yang rancak, kebiasaannya permintaan melebihi penawaran yang menyebabkan harga barang meningkat.
"Aktiviti ekonomi yang perlahan menyebabkan tidak banyak permintaan dan secara teorinya tidak akan meningkatkan harga barangan, sekali gus kadar inflasi.
"Saya melihat kadar OPR bakal meningkat 25 mata asas pada bulan ini kerana mengambil kira dua faktor iaitu bagi membendung kenaikan kadar inflasi pada tahun ini," katanya.
Tambahnya, peningkatan kadar itu juga untuk memastikan pelaburan di Malaysia terutama yang membabitkan Malaysian Government Securities kekal kompetitif dan mampu menarik pelabur asing untuk berterusan melabur di Malaysia, sekali gus memperkukuhkan Ringgit Malaysia berbanding mata wang dunia.
Katanya, sekiranya berlaku peningkatan OPR, ia boleh mempengaruhi sentimen pembelian hartanah tempatan terutama segmen kediaman.
"Perkara ini kerana pinjaman jangka panjang seperti pinjaman perumahan adalah pinjaman yang mengenakan kadar faedah berubah iaitu komitmen bulanan boleh berubah mengikut perubahan kadar OPR.
"Memandangkan kadar OPR sekarang masih rendah berbanding kadar OPR sebelum pandemik, bakal pembeli rumah menjangka jika mereka membuat pinjaman sekarang, komitmen bayaran bulanan mereka berkemungkinan mula meningkat walaupun kadangkala bank memberi tawaran kadar tetap untuk setahun, dua pinjaman," katanya,
Katanya, namun kebimbangan kerana terpaksa melunaskan bayaran bulanan lebih dari sebelumnya tetap menjadi satu isu bagi bakal pembeli.
Beliau juga melihat pada tahun ini berlaku perubahan sikap pembeli yang tidak meletakkan pembelian hartanah sebagai keutamaan, tetapi mula terarah kepada penyewaan.
"Namun, ia juga bergantung kepada purata kadar sewaan dan lokasi yang boleh juga mempengaruhi keputusan sama ada menyewa atau membeli rumah.
"Kadar sewaan juga dijangka meningkat akibat beberapa faktor iaitu peningkatan permintaan disebabkan ramai yang tidak mampu membeli rumah dan disebabkan penyewa terpaksa membayar komitmen bulanan lebih tinggi akibat kenaikan kadar OPR," katanya.
Ditanya mengenai kenaikan OPR memberi kesan kepada lambakan produk hartanah tempatan, katanya, selain isu kenaikan OPR, ada faktor lain menyebabkan lambakan produk hartanah tidak terjual iaitu harga rumah yang semakin mahal sehingga tidak mampu dimiliki rakyat kebanyakan.
"Pada masa sama, walaupun kerajaan sudah memperuntukkan rumah mampu milik, jumlahnya tidak mencukupi dan lokasinya tidak sesuai disebabkan jauh dari tempat bekerja atau tidak dihubungkan dengan kemudahan awam seperti pengangkutan awam.
"Namun, isu yang makin ketara ialah semakin ramai pemohon tidak layak mendapat pinjaman perumahan kerana syarat ketat yang dikenakan bank," katanya.
Jelasnya lagi, bagi mengekang lambakan produk hartanah tidak terjual, pemaju hartanah akan kekal menawarkan pelbagai insentif penjualan yang menarik.
"Namun, ada kemungkinan ia menjadi luar kawalan pemaju hartanah kerana walaupun ada bakal pembeli yang mahu membeli, mereka tidak layak mendapat pinjaman bank.
"Oleh itu, sudah ada beberapa yayasan seperti Yayasan My First Home yang mahu membantu pembeli rumah pertama dengan menawarkan bantuan kewangan supaya mereka dapat melepasi halangan pertama pinjaman perumahan iaitu dari segi pembayaran deposit rumah dan sebagainya," katanya.
Ditanya mengenai strategi pembeli yang menjadikan rumah mereka untuk disewa dan mereka menyewa rumah lain untuk mendapatkan aliran tunai lebih baik, katanya, trend pembeli rumah yang membeli rumah dan menyewakannya bukan baharu, malah sudah menjadi trend di negara lain.
"Jika pembeli membeli satu rumah dan menyewakannya dengan harga lebih tinggi dari bayaran sewa rumah yang didudukinya, ia boleh menjadi satu pelaburan yang bagus.
"Yang tidak bagusnya ialah pembeli yang membeli beberapa rumah dan semua disewakan. Malah, lagi teruk kalau ada syarikat yang membeli unit rumah dengan banyak dan menyewakan semuanya seperti yang berlaku di Amerika Syarikat," katanya.
Jelasnya, situasi itu dilihat negatif kerana penyewa boleh mengawal harga sewaan kerana sudah menjadi monopoli.
"Justeru, meletakkan harga sewaan tinggi dan penyewa juga tidak ada pilihan kerana untuk membeli tidak mampu, malah untuk menyewa juga tidak mampu. Ia menyebabkan lebih ramai rakyat tidak mampu memiliki rumah," katanya.
Nasihatnya, pembelian rumah adalah pelaburan aset jangka panjang, tetapi tidak semestinya menjadi satu kewajipan untuk semua orang kerana ia bergantung pelbagai faktor seperti pendapatan bulanan, jenis pekerjaan, lokasi rumah dan sebagainya.
"Namun, isu utama ialah dari segi pembiayaan. Jika meminjam dengan bank, rumah berharga RM300,000 menyebabkan pembeli membayar lebih RM700,000 kepada bank sepanjang tempoh pinjaman.
"Alternatif pembiayaan perumahan seperti konsep musharakah mutanaqisah perlu diperkasakan dan diberi keutamaan supaya pembeli tidak dibeban dengan kadar riba yang tinggi seperti sekarang," katanya.
