KERAJAAN dicadangkan menambah baik pemberian insentif membabitkan hartanah memandangkan ketika ini kebanyakan bakal pembeli rumah berdepan kesukaran mendapatkan pembiayaan daripada bank.
Perkara itu yang dikongsikan Penganalisis Ekonomi dari Putra Business School (PBS), Profesor Madya Dr Ahmed Razman Abdul Latiff.
Menurut beliau, meskipun pemberian pengecualian duti setem dinaikkan daripada 50 kepada 75 peratus berhubung urusan surat cara pindah milik harta tanah dan perjanjian pinjaman bagi rumah berharga lebih RM500,000 hingga RM1 juta, tetapi bakal pembeli masih perlu bergantung harap kepada institusi perbankan.
"Isu ketika ini bersandarkan kepada situasi pendapatan rakyat dan kos sara hidup menyebabkan bakal pembeli tidak layak mendapatkan pembiayaan.
"Persoalannya, bagaimana orang ramai ingin mendapatkan insentif berkenaan jika tidak layak untuk mendapat pembiayaan daripada bank?" soalnya.
Katanya, fokus utama adalah untuk menjadikan industri hartanah tempatan terus bergerak positif apabila produk yang ditawarkan pemaju mampu dimiliki.
"Industri hartanah amat penting kepada pendapatan negara kerana ia memberi kesan domino dalam pelbagai aspek seperti industri pembinaan dan sumber manusia.
"Kita tidak mahu berlaku lambakan hartanah kerana bakal pembeli gagal untuk meneruskan niat mereka bagi memiliki rumah dan ia sudah pun berlaku dalam tempoh beberapa tahun kebelakangan ini," katanya.
Jelasnya, kebergantungan orang ramai untuk mendapatkan pembiayaan daripada bank yang mengenakan kadar faedah tinggi juga antara faktor ramai bakal pembeli tidak meneruskan niat bagi pembelian rumah.
"Ketika ini, jika orang ramai ingin membeli rumah, mereka fikirkan juga kadar faedah dikenakan.
"Contohnya, harga rumah yang ditawarkan pemaju bernilai RM200,000, tetapi apabila dikenakan kadar faedah, jumlah itu meningkat dua kali ganda atau lebih. Apatah lagi, ketika ini kadar semalaman (OPR) yang meningkat dari masa ke masa. Pastinya menjadi cabaran kepada bakal pembeli rumah," katanya.
Tambahnya, sebenarnya ada beberapa langkah yang boleh diambil kira kerajaan untuk menggalakkan pemilikan rumah, antaranya insentif dan penambahbaikan kemudahan pembiayaan yang disediakan kerajaan seperti musharakah mutanasiqah atau pemilikan bersama yang membolehkan pembeli memiliki rumah berkenaan selepas satu tempoh tanpa membabitkan unsur faedah.
"Contohnya, jika sebuah koperasi mendapati ada pemaju perumahan hendak menjual 10 rumah dengan harga pasaran satu unit bernilai RM300,000, menjadikan jumlah jualan RM3 juta.
"Pemaju biasanya menawarkan diskaun apabila rumah dibeli dengan jumlah yang banyak sekali gus. Jika pemaju menawarkan diskaun RM1 juta, bermakna koperasi ini hanya perlu bayar RM2 juta untuk 10 rumah," katanya.
Tambahnya, apabila koperasi itu sudah memiliki 10 rumah berkenaan, ia akan mula menjual kepada ahli atau orang luar pada harga pasaran RM300,000.
"Katakan pembeli membayar 10 peratus daripada RM300,000 untuk membeli rumah berkenaan iaitu RM30,000. Ini bermakna, pembeli mempunyai 10 peratus (RM30,000) pemilikan hak rumah itu dan bakinya iaitu RM270,000 adalah pemilikan koperasi sepanjang satu tempoh perjanjian pembiayaan yang ditetapkan," katanya.
Jelasnya lagi, menerusi konsep itu, rumah dimiliki secara bersama oleh sebuah agensi khusus dan pembeli berpotensi, yang mana si pembeli akan membayar sejumlah wang tertentu selain sewa bulanan bagi 'membeli pemilikan' agensi terhadap rumah berkenaan.
"Contohnya, kadar sewa di kawasan itu ialah RM1,000 dan disebabkan pembeli sudah memiliki 10 peratus daripada nilai rumah berkenaan, maka dia hanya perlu membayar sewa RM900.
"Jika penyewa ingin memiliki rumah berkenaan, dia perlu membayar tambahan kepada RM900 itu, contohnya RM750 menjadikan jumlah keseluruhan yang dia bayar RM1,650 sebulan," katanya.
Katanya, perkara itu bermakna dalam setahun seseorang itu sudah membayar tambahan RM9,000 ke atas sewa, menjadikan pemilikan penyewa ke atas rumah berkenaan meningkat kepada 13 peratus.
"Kalau dia terus meningkatkan bayaran bulanan, rumah itu menjadi miliknya selepas satu tempoh," katanya.
Katanya, konsep musharakah mutanaqisah adalah patuh syariah kerana tidak membabitkan kadar faedah, sekali gus tidak membebankan pemilik rumah dengan hutang yang tinggi.
"Malah, sekiranya mereka tidak mampu meneruskan pembiayaan dan rumah itu terpaksa dijual atau dilelong oleh agensi kepada pembeli lain sebelum tempoh pembiayaan berakhir, hasil jualan rumah akan dibahagi sama rata antara pembeli berpotensi dan agensi mengikut kadar pemilikan.
"Konsep ini jauh berbeza dengan amalan semasa kerana insentif diberikan kepada pemaju selama ini bagi membolehkan rakyat memiliki rumah hanya menguntungkan pemaju, bank dan spekulator perumahan selain tidak sesekali menguntungkan pembeli rumah," katanya.
Jelas beliau, bagi meraih keuntungan besar dan secara langsung mendorong kenaikan harga hartanah di sesuatu kawasan bagi merealisasikan konsep musharakah mutanaqisah itu, sebaiknya kerajaan menubuhkan institusi khas ataupun koperasi yang bermatlamat jangka panjang serta tidak mementingkan keuntungan tinggi.
"Kaedah ini tidak sesuai dilaksanakan bank komersial memandangkan institusi kewangan cenderung mengurangkan risiko pembiayaan ke tahap paling minimum dan menginginkan keuntungan yang melebihi kadar faedah ditetapkan Bank Negara Malaysia (BNM)," katanya.
Dr Ahmed Razman memberi contoh, Ansar Co-operative Housing Corporation Ltd di Kanada yang berjaya melaksanakan konsep itu untuk ahlinya membeli rumah.
"Cadangan ini boleh dilaksanakan di Malaysia jika masyarakat, terutama bakal pemilik rumah meminta kerajaan menyediakan kemudahan musharakah mutanaqisah ini. Pemaju pula tidak akan ada masalah dengan konsep itu kerana rumah tetap terjual seperti biasa.
"Selain itu, agensi yang menyediakan rumah di bawah konsep ini juga mendapat manfaat melalui keuntungan atas penjualan rumah itu dan kutipan sewa sepanjang tempoh pembelian berkenaan," katanya.
