SEBELUM membuat pembelian hartanah, amat penting untuk pembeli memahami istilah kerap digunakan institusi kewangan.
Salah satunya pinjaman gadai janji yang merujuk kepada pembiayaan hartanah. Mengapa pembiayaan hartanah atau unit kediaman dipanggil pinjaman gadai janji?
Ia merujuk kepada mekanisme digunakan bank yang menjangkakan risiko dan kaedah menanganinya apabila pinjaman itu tidak dijelaskan.
Menerusi pinjaman gadai janji, peminjam (pembeli atau pelabur hartanah) memberi hak hartanah kepada pembiaya (institusi kewangan) sehingga dilunaskan dengan kadar dipersetujui dalam perjanjian (termasuk kadar faedah).
Secara tidak langsung hartanah itu menjadi cagaran kepada pembiaya dan jika terdapat masalah dengan peminjam sehingga gagal mereka melunaskan pinjaman, hartanah itu akan dirampas.
Dalam menentukan nilai pinjaman, selain nilai rumah, satu lagi istilah iaitu nisbah pinjaman kepada nilai (Loan To Value- LVT) juga perlu difahami pembeli.
LVT ini juga menilai had nilai pembiayaan bank kepada pembeli atau kaedah digunakan pihak terbabit untuk menilai risiko pemberian pinjaman sebelum meluluskan pinjaman perumahan.
Semakin tinggi nisbah LVT, bermakna risiko pembiayaan bagi bank juga tinggi dan kadar peratusan LVT berubah mengikut latar belakang pemohon.
Fakta tidak kurang penting ialah, selain jumlah pinjaman lebih tinggi berbanding nilai sebenar pinjaman, pembeli hartanah perlu meninjau kadar faedah ditawarkan institusi kewangan yang menawarkan produk pinjaman. Lebih rendah kadar faedah, bermakna penawaran lebih baik.
Nisbah LTV dikira berdasarkan harga bersih hartanah bukan harga yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli hartanah (SPA) kerana harga hartanah boleh berubah contohnya pemberian rebat oleh pemaju.
Berikut faktor lain yang mempengaruhi LVT:
1.Jumlah hartanah
Suatu amalan biasa untuk institusi kewangan yang menawarkan pembiayaan hartanah menilai nisbah LTV sehingga 90 peratus.
Ini berdasarkan penetapan pihak Bank Negara dalam mengelakkan spekulasi yang tidak terkawal dan boleh mempengaruhi harga atau pasaran hartanah.
Mereka yang sudah memiliki dua atau lebih pinjaman gadai janji kediaman yang sedia ada, nisbah LTV dihadkan pada 70 peratus bagi pinjaman perumahan yang akan datang.
2.Status peminjam atau pembeli hartanah
LVT juga disemak berdasarkan penilaian status kewarganegaraan.
Contohnya, warganegara Malaysia apabila tiada sekatan dan LVT sehingga 90 peratus termasuk untuk rakyat Malaysia tinggal serta bekerja di luar negara.
Sementara warga asing yang menetap di Malaysia, kadar LVT pula 80 hingga 85 peratus.
3.Program atau insentif khas
Pembeli rumah kali pertama yang layak untuk skim ini bagi mendapatkan LTV sehingga 100 peratus selain jaminan pemaju.
