Kuala Lumpur: Dianggarkan 10 daripada 100 rakyat negara ini berdepan kesukaran untuk membayar pinjaman bulanan perumahan, sekali gus memungkinkan kediaman mereka dilelong.
Keadaan itu berlaku kerana wujud ketidaksepadanan gaji bulanan serta nilai aset yang dibeli dan mencetuskan bebanan kewangan akibat komitmen bulanan yang terlalu tinggi.
Pembeli juga terpaksa menanggung tempoh hutang yang terlalu lama iaitu antara 15 hingga 25 tahun apabila membeli aset dengan jumlah pinjaman 60 hingga 100 peratus pembiayaan institusi kewangan.
Perkara itu didedahkan Pensyarah Program Pengurusan Harta Tanah dan Lelongan, Fakulti Perniagaan, Universiti Malaya-Wales (IUMW), Prof Dr Noor Rosly Hanif berhubung masalah pemilikan aset residen di negara ini.
"Individu yang berdepan dengan kesukaran menjelaskan komitmen bulanan ini kebanyakannya membeli rumah atau kediaman residen yang melebihi daripada nisbah kemampuan bulanan mereka.
"Akibatnya, mereka terpaksa menanggung beban hutang yang tinggi selama tempoh perjanjian antara 15 hingga 25 tahun.
"Tambah memburukkan keadaan, pinjaman yang dibuat adalah 100 peratus maka nilai pembayaran balik adalah sangat tinggi setiap bulan," katanya.
Beliau berkata, tindakan untuk melelong rumah hanya boleh diambil jika berlaku pelanggaran syarat pinjaman terutamanya kegagalan untuk membayar bayaran bulanan melebihi tiga hingga enam bulan.
Katanya, bank memberikan notis peringatan kepada peminjam untuk menjelaskan bayaran hutang bulanan yang tertunggak dan lain-lain peringatan serta tuntutan seperti mana tercatat dalam perjanjian pinjaman.
Menurutnya, jika pemilik rumah masih lagi gagal menjelaskan bayaran terhutang ini, bank boleh mengambil tindakan untuk memohon kepada mahkamah untuk menjual semula rumah dalam pasaran bagi mendapat semula jumlah pinjaman yang terhutang kepada bank.
"Oleh itu, bank melalui perintah yang diperolehi daripada mahkamah tinggi boleh mengambil tindakan melupuskan rumah yang tergadai itu dengan cara lelongan awam," katanya.
Noor Rosly berkata, formula yang diguna pakai ialah bayaran bulanan bagi pinjaman bank hendaklah tidak melebihi 35 peratus daripada gaji kasar bulanan mereka.
Menurutnya, jumlah bayaran bulanan yang mampu dibayar itu perlu didarabkan 200 iaitu mengambil prinsip Rule of 200 dan itu adalah harga rumah yang boleh dibeli.
"Sebagai contoh pendapatan kasar isi rumah RM4,000 sebulan, 35 peratus daripadanya ialah RM1,400.
"Jumlah itu adalah jumlah bayaran ansuran bulanan pinjaman bank yang dibayar.
"Berdasarkan bayaran RM1,400 sebulan dan didarabkan dengan faktor 200, harga rumah yang boleh dibeli ialah anggaran RM280,000 saja," katanya.
Beliau berkata, pengiraan untuk menentukan tahap kemampuan harga rumah untuk dibeli adalah berdasarkan kepada pendapatan isi rumah iaitu suami dan isteri.
Menurutnya, ini adalah kerana harga rumah di negara ini sangat mahal dan lebih tinggi daripada tangga gaji individu yang mengakibatkan amat sedikit individu berkemampuan untuk membeli rumah berdasarkan gajinya seorang.
Suami isteri sangat tertekan dengan 'status baharu'
Selama 10 tahun bergelar golongan T20, tetapi sekelip mata statusnya bertukar kepada B40.
Malah, individu yang hanya mahu dikenali sebagai Muhammad (bukan nama sebenar), 46, turut pernah menjadi asnaf selama setahun, sebagai penerima bantuan zakat sebanyak RM700 sebulan untuk bayaran sewa rumah pada 2020.
Ujian getir kehidupannya bermula apabila perniagaan berasaskan teknologi maklumat (IT) diusahakannya merudum hingga gulung tikar sebelum diisytiharkan muflis.
Muhammad berkata, disebabkan itu, dia dibebani banyak hutang, malah tiga kereta mewah dan pejabat ditarik bank.
"Lebih menyedihkan, rumah semi D dua tingkat yang menjadi tempat berteduh keluarga saya, terpaksa dilelong kerana tidak mampu membayar ansuran bulanan RM4,000.
"Saya beli rumah ini pada 2009 pada harga RM900,000. Ia hasil titik peluh perniagaan. Namun, perniagaan semakin merudum sebelum saya menutup syarikat pada 2016," katanya.
Beliau berkata, rumahnya dilelong sebanyak tiga kali kerana pada mulanya, sukar untuk mendapat pembeli.
"Akhirnya rumah berjaya dilelong pada nilai RM1.35 juta pada 2021.
"Wang ini digunakan untuk membayar sebahagian hutang perniagaan yang kini masih berbaki RM1 juta," katanya.
Menurutnya, pada mulanya agak sukar untuk dia berdamai dengan takdir, terutama apabila bergelar asnaf.
"Saya dan isteri sangat tertekan dengan 'status baharu' ini hingga mengalami kemurungan.
"Pernah pada satu masa, kami sekeluarga terpaksa makan mi segera selama dua minggu kerana tidak mempunyai wang mencukupi untuk membeli beras," katanya.
Namun, katanya, ditakdirkan dia diterima bekerja sebagai pengurus IT di sebuah syarikat di Puchong pada 2021.
Katanya, sejak itu, kehidupan keluarganya berubah sedikit demi sedikit dan mampu menyediakan kediaman lebih selesa untuk keluarga, meskipun menyewa apartmen di Cyberjaya.
"Bagaimanapun, saya tidak pernah serik untuk cuba berniaga lagi.
"Walaupun sudah mempunyai pendapatan tetap, saya kini menjalankan perniagaan secara kecil-kecilan," katanya.
Pengguna terbeban kerana kenaikan OPR, hilang kerja
Kebanyakan pengguna yang terbeban dengan masalah pembayaran balik pinjaman perumahan adalah berpunca daripada kenaikan kadar dasar semalaman (OPR) dan kehilangan punca pendapatan bulanan.
Presiden Persatuan Pengguna Melayu Malaysia (PPMM), Mohd Afiq Salim berkata, kesan daripada dua faktor utama itu mengakibatkan mereka gagal untuk menjelaskan komitmen bulanan, sekali gus berdepan dengan lelongan kediaman mereka.
"Wujud juga kes di mana berlaku ketidaksepadanan antara pembelian aset dengan pendapatan bulanan, apabila berlaku kenaikan OPR, mereka akan terbeban memandangkan punca pendapatan masih pada takuk yang sama.
"Masalah pembeli rumah yang terpaksa melelong kediaman mereka biasanya berpunca daripada dua faktor ini dan bagi mereka, jalan keluar adalah melelong kediaman," katanya kepada Metro Ahad, semalam.
Mohd Afiq berkata, pembeli aset hartanah ini perlu memikirkan beberapa kemungkinan sebelum meneruskan hasrat untuk pembelian kediaman terutama komitmen bulanan.
Menurutnya, terdapat segelintir pembeli yang hanya memikirkan komitmen bulanan dalam jangka pendek selain beranggapan bahawa pendapatan mereka akan naik tahun ke tahun, namun keadaan tidak berlaku seperti yang dirancang.
"Ini kebanyakan masalah yang berlaku, sepatutnya kita perlu nilai komitmen bulanan berdasarkan pendapatan pada hari ini sama ada mampu atau sebaliknya.
"Saya ingin menasihatkan pembeli hartanah supaya merancang perbelanjaan mereka dengan rapi serta terperinci supaya tidak terjebak dengan beban hutang dalam tempoh yang panjang," katanya
