JUALAN pasaran hartanah tempatan terutama kediaman dipengaruhi pelbagai faktor dalam menarik perhatian pembeli berpotensi.
Faktor harga hartanah dalam lingkungan mampu milik dan lokasi masih menjadi elemen utama selain keluasan serta latar belakang pemaju hartanah terbabit.
Peranan pemaju penting dalam memastikan penawaran hartanah terutama jenis kediaman perlu sejajar dengan keperluan pembeli hartanah bagi mengelak isu hartanah tidak terjual terus meningkat.
Perkembangan terkini berdasarkan statistik Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) Jabatan Penilaian Harta Kementerian Kewangan Malaysia (MOF) bagi suku pertama 2023 mendapati, bilangan kediaman siap dibina tidak terjual menurun kepada 26,872 unit dengan nilai keseluruhan adalah RM18.31 bilion.
Faktor serapan pasaran di semua negeri kecuali Selangor membantu menurunkan kadar hartanah tidak terjual. Peranan pemaju sendiri kritikal dalam memastikan unit hartanah dipasarkan terus terjual dan tidak 'tergantung' dalam pasaran.
Menurut Pengarah Bahagian Hartanah Fakulti Alam Bina dan Ukur Universiti Teknologi Malaysia (UTM) Skudai, Johor, Profesor Madya Dr Muhammad Najib Razali, pemaju perlu memastikan unit hartanah mereka kekal mendapat permintaan dalam kalangan pembeli.
"Produk hartanah adalah produk jualan dengan kos yang sangat tinggi dan jika tidak terjual, pemaju perlu menanggung kerugian dalam jumlah sangat besar.
"Mereka perlu tampil dengan strategi pemasaran efektif sama ada kaedah yang diambil bermaksud baik tetapi ada kalanya beberapa perkara tidak baik berlaku dalam proses itu.
"Satu sudut positif kita lihat kaedah pemasaran digunakan pemaju memberi manfaat kepada pembeli seperti melengkapkan kemudahan terkini atau penawaran teknologi lestari. Contohnya tenaga solar dan kitar semula air hujan.
"Antara insentif lain dilakukan pemaju ialah pengecualian yuran guaman dan insentif diskaun lain seperti diskaun harga rumah, duti setem, kelengkapan perabot percuma serta pelan pembayaran yang fleksibel," katanya.
Dalam pada itu pakar hartanah terbabit tidak menafikan terdapat taktik pemasaran digunakan pemaju berkolaborasi dengan ejen hartanah perlu diteliti sebaiknya oleh pembeli.
"Menjanjikan penyewa atau dijadikan rumah inap atau perniagaan lain yang dapat memberikan pendapatan bulanan kepada pembeli menjadi 'trend' baru kepada pemaju.
"Tawaran itu sejajar dengan perkembangan ekonomi negara yang mana rakyat Malaysia menjadikan rumah sebagai instrumen aset pelaburan.
"Wujudnya amalan yang diistilahkan sebagai 'pakar harta tanah' satu konsep pemasaran yang salah dilakukan pemaju atau ejen dalam memastikan unit mereka terjual," katanya.
Beliau memperincikan kesan daripada taktik jualan itu bakal memberi peluang kepada penipuan menerusi skim berlaku.
Ia termasuklah skim jaminan sewa iaitu perjanjian pendapatan sewa oleh pihak pemaju, kekeliruan produk harta tanah termasuk melebihkan saiz harta tanah, tidak mendedah isu perundangan yang tertunggak seperti pertikaian isu tanah dan penyewaan palsu (menyusun aturan penyewaan palsu untuk memperdaya pembeli rumah terbabit mempunyai permintaan sewaan yang tinggi).
Selain itu, skim kontrak dual juga adalah cara pemaju memperdaya bakal pembeli. Menerusi kaedah terbabit pemaju membuat perjanjian yang berbeza kepada pihak bank dan satu lagi dengan harga sebenar. Ini bertujuan untuk mendapatkan nilai pinjaman yang tinggi.
Saran Dr Muhammad Najib supaya pembeli hartanah lebih mendalami ilmu hartanah terutama pengetahuan dalam proses pembelian hartanah.
"Rakyat Malaysia perlu mempunyai pengetahuan proses membeli rumah mengikut polisi dan undang-undang yang ditetapkan.
"Setiap proses pembelian rumah adalah dilindungi di bawah beberapa akta yang membolehkan tindakan diambil kepada pihak yang menyalahi undang-undang .
"Pastikan setiap urusan dan transaksi dalam bertulis atau mempunyai rekod bagi memastikan ada bukti serta rekod jika ada pembeli menjadi mangsa.
"Nasihat daripada ejen harta tanah berdaftar juga boleh diperoleh kerana mereka tertakluk di bawah Akta 242," katanya.
