KENAIKAN Kadar Dasar Semalaman atau Overnight Policy Rate (OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 2.0 peratus dari 1.75 peratus seperti diumumkan Bank Negara Malaysia (BNM) baru-baru ini mengundang pelbagai reaksi terutama orang ramai yang mempunyai komitmen pembiayaan dengan bank.
Tidak terkecuali pemilik hartanah apabila rata-ratanya melakukan pinjaman bagi pembiayaan aset terbabit untuk satu tempoh panjang selain nilai yang besar.
OPR mewakili kadar faedah minimum yang dikenakan dalamkalangan bank untuk pinjaman antara bank dan ia ditetapkan oleh BNM.
Peningkatan faedah itu dipercayai memberi kesan kepada pemilik hartanah secara tidak langsung berdasarkan situasi kos peminjaman atau kos lain-lain yang turut meningkat.
Bagi memahami kesan kenaikan OPR kepada segmen hartanah terutama terhadap pemilik atau bakal pemilik, Pensyarah Sekolah Perniagaan dan Ekonomi Universiti Putra Malaysia (UPM), Profesor Madya Dr Fakarudin Kamarudin berkongsi pandangan mengenai senario itu.
Kata pakar ekonomi berkenaan, sebelum memahami impak kepada segmen hartanah, orang ramai perlu memahami keperluan Jawatankuasa Dasar Monetari (Monetary Policy Committee (MPC) BNM dalam menyemak semula kadar OPR berdasarkan keadaan ekonomi negara semasa adalah sangat penting.
"Secara amnya, naik turun OPR ini bergantung kepada keadaan ekonomi negara. Kita perlu tahu matlamat menyemak semula OPR bertujuan membawa ekonomi pada tahap optimum.
"Dalam keadaan ekonomi berkembang pada kadar yang agak perlahan, MPC BNM akan menyemak semula kadar OPR dengan menurunkan kadar faedah berkenaan.
"Ini membolehkan pengguna atau perniagaan mempunyai akses kepada kos pinjaman yang lebih rendah dan memberi insentif kepada mereka untuk meningkatkan perbelanjaan dan pelaburan. Keadaan ini akan membawa kepada peningkatan pertumbuhan ekonomi ke tahap optimum.
"Sebaliknya, apabila ekonomi berkembang pada kadar yang lebih pantas, OPR akan disemak semula dengan meningkatkan kadar faedah. Kadar faedah yang lebih tinggi menjadikan kos pinjaman mahal kepada pengguna dan perniagaan, seterusnya mengurangkan perbelanjaan dan pelaburan. Sudah pasti Ini akan mengelakkan ekonomi daripada terlalu 'panas' yang boleh menyebabkan inflasi. Oleh itu, OPR ini juga mampu menjadi salah satu instrumen bagi mengawal inflasi," katanya.
Dari sudut pandangan mengenai kenaikan itu kepada segmen hartanah pula, kata Dr Fakarudin, OPR dipercayai memberi kesan terhadap perubahan Base Lending Rate (BLR) atau kadar pinjaman asas dan
Base Rate (BR) atau kadar asas.
"Jika OPR meningkat, BLP atau BR juga akan meningkat dan sudah pasti kadar feadah pinjaman menyusul meningkat. Ini bermakna, peningkatan kadar faedah pinjaman ini akan meningkatkan bayaran ansuran pembiayaan kediaman kepada pemilik hartanah dan memberi kesan kepada aliran tunai dalam perbelanjaan.
"Pemilik hartanah akan merasa sedikit tekanan, namun situasi itu bersifat sementara atau berjangka pendek kerana pembayaran ansuran ini mungkin semakin meningkat atau menurun semula sekiranya OPR meningkat lagi atau kembali menurun.
"Oleh itu ia mungkin hanya akan mamberikan kesan perbelanjaan masa pendek kepada pemilik hartanah kerana kebiasaannya jenis pinjaman hartanah dibuat untuk suatu jangka masa yang lama iaitu antara 20 hingga 30 tahun. Jika lihat kesan jangka panjang pembayaran pinjaman hartanah ini tidak begitu ketara disebabkan turun naik kadar feadah pinjaman.
"Sebenarnya, senario ini suatu fenomena biasa dan sepatutnya pihak pengguna atau pemilik hartanah kediaman perlu cakna dengan perubahan kadar faedah yang tidak menentu ketika membuat perjanjian pinjaman bersama pihak institutsi kewangan," katanya.
Terdapat pro dan kontra dalam situasi itu apabila kenaikan OPR serta kenaikan pada kadar ansuran dijangka memberi sedikit bebanan kepada pemilik hartanah menunjukkan nilai pasaran hartanah kediaman mereka kembali stabil berbanding keadaan pandemik Covid-19 melanda dunia yang memperlihatkan nilai pasaran hartanah antara yang terjejas.
"Peningkatan semula OPR ini memberi maksud keyakinan pihak BNM terhadap pertumbuhan ekonomi negara yang semakin mengukuh dan ini juga akan memberikan kesan terhadap nilai hartanah kediaman.
"Jika kita lihat laporan statistik Jabatan Penilaian dan
Perkhidmatan Harta (JPPH) dari tahun 2010 hingga 2021 dilaporkan bahawa perubahan tahunan Indeks Harga Rumah Malaysia atau
Malaysian House Price Index (MHPI) meningkat dari 5.5 peratus kepada 13.4 peratus dari tahun 2010 ke 2012 dan terus menurun hingga kepada 0.6 peratus pada tahun 2021. Namun, harga purata menunjukkan peningkatan iaitu dari dari RM217.857 kepada RM434,758 pada tahun 2010 hingga 2021.
"Melihat hartanah kediaman mengikut jenis dari tahun 2020 hingga 2021, ada menunjukkan perbezaan di mana bagi jenis kediaman teres, statistik melaporkan perubahan indeks tahunan adalah meningkat kepada dua peratus iaitu dari RM188,207 kepada RM410,781 bagi harga purata.
"Sebaliknya bagi jenis kediaman bertingkat tinggi (high rise), berkembar (semi-detached) dan sebuah (detached) masing-masing merekodkan penurunan kepada -0.2 peratus (RM402,851 kepada RM410,781), -0.1 peratus (RM664,562 kepada RM663,725) dan -3.3 peratus (RM660,966 kepada RM639,291) bagi perubahan indeks tahunan dan juga harga purata,"katanya.
Pakar itu turut memaklumkan statistik bagi purata keseluruhan jenis kediaman mengikut negeri dari tahun 2020 hingga 2021, hanya 3 buah negeri merekodkan peningkatan bagi perubahan indeks tahunan dan juga harga purata iaitu Selangor, Pahang dan Terengganu.
Tiga negeri terbabit merekodkan peningkatan kepada 1.6 peratus (RM489,555 kepada RM497,184), 1.7 peratus (RM234,481 kepada RM238,565) dan 1.8 peratus (RM274,636 kepada RM279,634).
Manakala, 11 buah negeri lagi masing-masing menunjukkan penurunan di mana Kuala Lumpur merekodkan penurunan yang tertinggi berbanding negeri lain iaitu menurun kepada -3.6 peratus (RM780,234 kepada RM752,142) dan Sarawak mengalami penurunan yang terkecil iaitu turun kepada 0.5 peratus sahaja.
"Pendapat saya, dengan peningkatan OPR harga harta kediaman ini akan mengalami kenaikan berikutan keadan ekonomi Malaysia yang beransur pulih dan mengukuh. Namun iatidak akan menjejaskan jualan dan penawaran dalam pasaran kerana walaupun trend MHPI menunjukkan penurunan kepada 0.6 peratus bagi tahun 2021, harga purata masih menunjukkan peningkatan walaupun kita sedia maklum tempoh tiga tahun kebelakangan ini adalahtahun paling mencabar disebabkan Covid-19," katanya.
"Saya menjangkakan ada kenaikan harga jualan dan caj lain dalam penjualan hartanah ini bakal terjadi apabila OPR meningkat, namun jumlahnya mungkin tidak begitu signifikan.
"Ini kerana kita sedia maklum kenaikan kadar OPR seperti yang diumumkan baru-baru ini hanya meningkat sebanyak 25 mata sahaja iaitu dari tahap terendah 1.75 peratus kepada 2 peratus dan iadinaikkan semula selepas 5 kali diturunkan dari 3.25 peratus sejak pandemik yang lalu.
"Walaupun OPR ni dijangkakan akan mengalami peningkatan, namun ia tidak akan terjadi dengan drastik dan sebenarnya memberikan suatu penanda aras yang baik kepada keadaan ekonomi Malaysia yang semakin pulih.
"Meskipun adanya kenaikan dalam harga jualan serta caj lain disebabkan ekonomi yang beransur pulih, perlu di fikirkan kebaikan lain iaitu kepada pasaran buruh kita dengan wujudnya lebih banyak peluang pekerjaan dan peniaga mampu menjalankan semula perniagaan seperti sedia kala.
"Akhirnya memulihkan semula kemampuan pengguna untuk berberbelanja dan menarik semula pelabur luar dan dalam disebabkan ringgit yang akan kembali stabil," katanya.
Pendapat beliau turut disokong Presiden Institut Ejen Hartanah Malaysia (MIEA), Chan Ai Cheng yang melihat situasi kenaikan OPR tidak begitu membimbangkan kerana harga hartanah masih dipengaruhi permintaan dan penawaran.
"Terdapat kenaikan tetapi jumlah atau kadarnya tidak begitu membimbangkan. Sebaiknya pemilik kediaman perlu buat semakan dengan bank mengenai kadar ansuran terkini bagi mengelak masalah tunggakan dan sebagainya.
"Bagi bakal pemilik kediaman pula, mereka tidak perlu panik membeli kediaman sebaliknya ikut kemampuan dan keperluan kerana itu membantu kawalan terhadap aliran kewangan masing-masing.
"Situasi pasaran atau harga rumah masih ditentukan penawaran dan permintaan. Faktor lain juga yang tidak boleh diabaikan ialah kenaikan harga bahan mentah dan juga kos pembinaan menyebabkan harga hartanah mengalami kenaikan," katanya.
Beliau turut menggesa pemilik hartanah untuk mengemas kini kadar semasa bagi ansuran pembiayaan kediaman perlu dilunaskan bagi mengelak sebarang masalah berpunca kenaikan OPR terbabit.
