Banyak sebenarnya aduan daripada masyarakat yang saya terima berkaitan projek perumahan terbengkalai, khususnya untuk projek perumahan yang dibeli sekitar pertengahan 1990-an sehingga awal 2000.
Bagaimanapun, selepas 2002 hingga 2003 kes berkenaan dilihat semakin berkurangan dari tahun ke tahun. Daripada statistik dikeluarkan Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), terdapat 187 projek perumahan direkodkan sebagai terbengkalai di Semenanjung Malaysia sehingga 31 Ogos 2013.
Masalah projek perumahan terbengkalai berpunca daripada pemaju itu sendiri. Berdasarkan aduan diterima, kebanyakan projek perumahan terbengkalai dibina pemaju yang tidak mempunyai rekod pencapaian yang baik dalam industri pembinaan. Mereka juga mempunyai masalah pengurusan dan kewangan yang teruk.
Kita perlu faham untuk membangunkan satu projek perumahan, ia memerlukan modal besar dan pengalaman luas. Bukannya hari ini pemaju tubuhkan syarikat perumahan, esok lusa projek perumahan terbabit siap dibina dengan sempurna.
Ada sesetengah kes memang dari awal lagi pemaju merancang untuk tidak menyiapkan projek perumahan yang mereka bina dan lari selepas mengutip bayaran harga jual beli daripada pembeli dan selepas mendapat keuntungan yang disasarkan.
Tambahan pula, peruntukan undang-undang yang longgar ketika itu memberi peluang dan kesempatan kepada pemaju segera ini turut membina projek perumahan.
Mereka dapat menjalankan operasi mereka dengan mudah kerana tiada mekanisma khusus dan ketat diwujudkan kerajaan untuk mengawal selia setiap projek perumahan yang dibina pemaju ketika itu.
Kesannya, banyak projek perumahan yang didirikan terbengkalai dek kerana kerakusan dan ketamakan pemaju sendiri.
Melalui pengalaman saya selama lebih 13 tahun sebagai peguam, pembeli rumah terbengkalai biasanya hanya mengetahui yang mereka terbabit dengan masalah ini dalam tempoh agak lewat setelah beberapa peringkat pertemuan dan perbincangan dengan pemaju gagal menemui penyelesaian.
Ketika itu, barulah mereka memikirkan solusi lain, antaranya dengan bertemu peguam dan mendapatkan nasihat perundangan sewajarnya. Kebanyakannya ketika pembeli mahu mengambil tindakan perundangan terhadap pemaju terbabit, pemaju tadi melarikan diri, pejabat mereka ditutup, bahkan ada sesetengah syarikat pemaju tadi ‘gulung tikar’.
Ini pastinya menyukarkan tindakan perundangan diambil terhadap mereka. Dalam banyak keadaan, ketika proses perundangan diambil, pemaju itu sendiri tidak lagi beroperasi. Kalau sekalipun ketika itu perintah mahkamah diperoleh terhadap pemaju berkenaan ia sukar untuk dikuatkuasakan.
Pada pandangan saya, sebaik-baiknya pembeli hendaklah mendapatkan nasihat guaman terlebih dahulu daripada peguam hartanah berpengalaman sebelum memasuki sesuatu transaksi jual beli rumah.
Ini kerana dalam transaksi jual beli rumah, banyak perkara yang perlu diambil tahu sebelum kita bersetuju membelinya, khususnya rumah yang dijual pemaju.
Untuk mengetahui segala maklumat tadi, pembeli sebenarnya boleh merujuk kepada Suruhanjaya Syarikat dengan melakukan carian syarikat dan merujuk kepada pihak berwajib seperti Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Begitu juga pembeli boleh merujuk kepada pejabat tanah berkenaan atau pihak berkuasa tempatan untuk mengetahui status tanah tempat projek itu dibina dan status kelulusan pembangunan projek.
Keduanya, pembeli kena mendapatkan nasihat perundangan kedua dengan merujuk kepada peguam berkecuali dan tidak hanya merujuk kepada peguam pemaju semata-mata. Mereka boleh bertanyakan kepada peguam mengenai asas yang perlu ada dalam sesuatu perjanjian jual beli rumah dengan pemaju dan mengetahui hak dan tanggungjawab pemaju terhadap pembeli serta hak dan tanggungjawab pembeli terhadap pemaju.
Selepas pindaan dibuat terhadap akta terbabit pada 2002, untuk membangunkan projek perumahan, pemaju perlu mendapatkan lesen pemajuan perumahan terlebih dahulu daripada kementerian perumahan. Jika ingin mengiklankan projek perumahan yang dibina pula, mereka perlu mendapatkan permit iklan dan jualan daripada kementerian.
Untuk mendapatkan lesen pemajuan dan permit iklan dan jualan berkenaan, pemaju perlu mendepositkan wang RM200,000 kepada kementerian sebagai jaminan. Sekiranya projek perumahan bermasalah atau terbengkalai, wang deposit itu dilupuskan dan digunakan untuk membaik pulih projek perumahan itu.
Selepas pindaan pada 2012 pula, untuk mendapatkan lesen pemajuan perumahan dan permit iklan dan jualan terbabit, pemaju perlu mendepositkan kepada kementerian wang sebanyak tiga peratus daripada nilaian keseluruhan projek.
Sebagai contoh jika nilaian projek RM10 juta, pemaju perlu membayar kepada Kementerian Perumahan sebanyak RM300,000 sebagai deposit jaminan dan barulah lesen serta permit iklan dan jualan dikeluarkan.
Bukan itu saja, untuk mengawal proses pembinaan sesuatu projek perumahan, setiap enam bulan sekali, pemaju perlu menghantar laporan kemajuan projek kepada kementerian dan penyata akaun untuk diaudit setiap tahun. Sekiranya gagal, lesen pemajuan perumahan pemaju terbabit dibatalkan dan mereka disenarai hitam pihak kementerian.
Peruntukan undang-undang ini bertujuan melindungi hak pembeli supaya hanya pemaju berkelayakan dan mampu dari segi kewangan serta pengurusan saja diberikan lesen pemajuan perumahan. Secara tidak langsung risiko masalah projek perumahan terbengkalai dapat dikurangkan.
Pindaan terkini kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 (Pindaan 2012) menyediakan peruntukan lebih khusus untuk menangani masalah projek perumahan terbengkalai.
Misalnya, Seksyen 8A kepada Akta Pemajuan Perumahan menyatakan, sekiranya pemaju gagal atau dengan sengaja atau enggan meneruskan sesuatu projek perumahan dalam tempoh masa enam bulan secara berterusan atau lebih daripada tempoh masa ditetapkan dalam perjanjian jual beli, dengan syarat pembeli telah mendapat persetujuan bertulis daripada bank pembiaya dan disahkan pihak kementerian, maka pembeli boleh menamatkan perjanjian jual beli.
Sebelum ini, tiada peruntukan sedemikian dan pembeli tiada hak untuk menamatkan perjanjian jual beli terbabit sekali gus menyaksikan mereka terpaksa meneruskan pembayaran pinjaman bank sedangkan rumah tidak disiapkan.
Bukan itu saja, sekiranya perjanjian jual beli itu dibatalkan pembeli, pemaju hendaklah mengembalikan semua bayaran harga jual beli kepada pembeli dalam masa 30 hari daripada tarikh penamatan perjanjian. Sekiranya gagal dikembalikan, pemaju berkenaan boleh didakwa dan jika sabit kesalahan, mereka boleh didenda tidak kurang daripada RM50,000, tetapi tidak lebih RM250,000. Selepas didapati bersalah, pemaju boleh didenda tidak melebihi RM5,000 untuk setiap hari di mana kesalahan masih berlaku.
Selain itu, Seksyen 18A pula memperuntukkan, sekiranya didapati mana-mana pemaju menyebabkan projek perumahannya terbengkalai, mereka boleh didakwa dan jika sabit kesalahan, mereka boleh didenda tidak kurang daripada RM250,000, tetapi tidak lebih RM500,000 atau ahli lembaga pengarahnya dan pengurusannya boleh dipenjara tidak melebihi 3 tahun, atau kedua-duanya sekali.
Pindaan ini menyaksikan pemaju yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai semakin berkurangan kerana peruntukan perundangan yang ada diperketatkan. Semoga mimpi ngeri buat pembeli rumah terbengkalai sebelum ini bakal berakhir.
Penulis ialah peguam hartanah
