MASALAH kecacatan pada projek perumahan siap dibina masih berlaku walaupun akta berkaitan pemajuan perumahan sudah mengalami beberapa pindaan demi melindungi pembeli.
Setiap kali pindaan dibuat, ia bertujuan untuk meningkatkan lapisan perlindungan kepada pengguna. Akta Pemajuan Perumahan 1966 adalah akta yang memberi perlindungan kepada pengguna.
Manakala Akta Hakmilik Strata 1985 dan Akta Pengurusan Strata 2013 memberi perlindungan bagi pembeli rumah berstrata.
Justeru, dari aspek undang-undang ia cukup untuk melindungi pembeli dalam proses transaksi membeli rumah sehingga rumah bersedia diduduki.
Dalam erti kata lain, selepas mendapat kunci rumah baharu, maka jaminan diberikan melalui peruntukan akta ini.
Pengarah (Harta Tanah) Fakulti Alam Bina dan Ukur Universiti Teknologi Malaysia (UTM), Profesor Madya Dr Muhammad Najib Razali berkata, tempoh ini dinamakan sebagai tempoh liabiliti kecacatan (defect liability period).
Menurutnya, dalam tempoh itu pemaju wajib membaiki segala kerosakan dikenal pasti pembeli tanpa caj dan jika kerosakan berlaku disebabkan kualiti pembinaan yang rendah.
"Tempoh diberikan adalah sepanjang 24 bulan daripada tarikh mendapat kunci. Namun, akta ini hanya memperuntukkan jika berlaku masalah kualiti rumah yang dibeli.
"Namun, tidak termaktub disebabkan bencana alam di kawasan perumahan yang menyebabkan rumah rosak seperti banjir, tanah mendap atau tanah runtuh," katanya.
Beliau berkata, perlindungan itu hanya berlaku jika pembeli membeli insurans pemilik rumah dan isi rumah. Melalui pembelian insurans ini juga boleh membuat laporan kepada Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) bagi skim pinjaman sektor awam dan pihak berkuasa tempatan (PBT).
"Walaupun tidak dapat menggantikan nilai rumah yang dibeli, namun ia dapat memberi kelegaan daripada sudut kewangan untuk memikirkan langkah seterusnya seperti berpindah ke kawasan kurang risiko banjir.
"Oleh kerana banjir menjadi fenomena biasa setiap tahun, maka pembeli dinasihatkan terlebih dahulu memeriksa kawasan rumah yang hendak dibeli daripada segi aspek risiko banjir.
"Dapat disimpulkan di sini terdapat dua situasi berbeza. Pertama ialah masalah kualiti bahan binaan yang menyebabkan kecacatan kepada rumah menjadi tanggungjawab pemaju dalam masa 24 bulan seperti termaktub di bawah peruntukan undang- undang.
"Manakala yang kedua ialah masalah kecacatan rumah disebabkan faktor bencana alam terutama banjir. Masalah ini tidak diperuntukkan di bawah akta sedia ada, namun risiko ini dapat dikurangkan dengan membeli insurans," katanya.
Katanya, projek perumahan adalah suatu pelaburan berskala besar yang memerlukan nilai pelaburan sangat tinggi. Pemaju sudah tentu akan memastikan strategi pemasaran mereka berjaya, seterusnya memberi keuntungan tinggi.
"Namun, di Malaysia aktiviti pembangunan perumahan tertakluk dengan pelbagai akta yang bertujuan bukan sahaja memberi keadilan kepada pembeli, tetapi juga untuk memastikan amalan perniagaan mengikut etika.
"Majoriti pemaju di Malaysia masih mempunyai etika perniagaan yang tinggi dalam memastikan rumah dibina berkualiti. Namun, masih ada segelintir (pemaju) cuba memanipulasi terutama kepada pembeli kurang pengetahuan.
"Oleh itu, adalah penting pembeli mempunyai sekurang-kurangnya ilmu asas mengenai pembelian rumah. Persatuan Kebangsaan Pembeli Rumah melaksanakan beberapa aktiviti seperti kempen dan maklumat berkaitan pembelian rumah serta hak pembeli jika berlaku sebarang pelanggaran etika," katanya.
Jelasnya, persatuan itu turut mengutara dan mengetengahkan hak pembeli rumah supaya tidak mudah terpedaya dengan strategi pemasaran yang tidak beretika.
"Ini kerana walaupun undang-undang sedia ada melindungi pembeli, namun disebabkan kurang pengetahuan dan maklumat, maka masih ada pembeli terpedaya. Ada juga pemaju berterusan menjalankan perniagaan tidak beretika," katanya.
Menyentuh tindakan boleh dilakukan pembeli jika terbeli rumah tidak berkualiti Muhammad Najib berkata, sekiranya pembeli mendapati kemasan rumah tidak berkualiti dalam masa 24 bulan selepas mendapat kunci, maka pembeli masih ada hak membuat aduan kepada pemaju supaya menggantikan kemasan itu yang lebih berkualiti.
"Ini dipanggil tempoh liabiliti kecacatan yang termaktub di bawah undang-undang (Akta Pemajuan Perumahan 1966). Namun, untuk jangka panjang adalah dinasihatkan supaya pembeli membeli insurans kerana rumah ialah aset tempat tinggal dalam tempoh panjang.
"Bagaimanapun, jika didapati rumah berada di kawasan berisiko banjir, ia tidak termaktub di bawah tempoh liabiliti kecacatan. Maka pembeli tiada pilihan melainkan membeli insurans pemilik rumah dan isi rumah.
"Ini sedikit sebanyak dapat membantu dari aspek kerugian kewangan akibat kemusnahan harta benda. Ganti rugi berkenaan juga mungkin dapat digunakan sebagai pelaburan untuk membeli kediaman lain.
"Namun, kajian yang dilaksanakan UTM mengenai kesan banjir terhadap nilai harta tanah di Malaysia menunjukkan ia tidak menunjukkan perbezaan kerana rakyat Malaysia masih meletakkan lokasi sebagai faktor penting dalam pemilikan rumah. Justeru, aspek risiko banjir tidak menjadi keutamaan dalam memberi kesan kepada nilai rumah," katanya.
Muhammad Najib berkata, Akta Pemajuan Perumahan 1966 memberi perlindungan kepada pembeli jika berlaku pelanggaran etika oleh pemaju. Di bawah akta ini ia termasuk beberapa aspek seperti Perjanjian Jual Beli (SPA) yang mewajibkan pemaju mengikuti piawaian dalam menyediakan produk rumah berkualiti dan tidak boleh sewenang-wenangnya membatalkan klausa perlindungan.
Selain itu katanya, akta ini juga memperuntukkan supaya pemaju dalam membuat pemasaran tidak membuat iklan palsu atau yang bertujuan memperdayakan bakal pembeli. Akta ini juga memperuntukkan tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan dari tarikh menerima kunci.
"Justeru, jika pemaju melanggar mana-mana peruntukan yang dinyatakan, maka pembeli boleh mengheret pemaju ke Tribunal Pembeli Rumah.
"Tribunal ini mempunyai kuasa menentukan sebarang tuntutan yang diajukan pembeli rumah untuk apa-apa kerugian dialami mereka. Tuntutan terhad kepada RM50,000, namun jika ia lebih daripada nilaian itu, maka ia boleh dibawa ke proses undang-undang mahkamah.
"Manakala untuk rumah berstrata maka tuntutan bersama boleh diajukan di bawah rejim strata seperti yang diperintah oleh Pesuruhjaya Bangunan," katanya.
