Masih ramai pembeli rumah jenis bangunan bertingkat (atau dikenali sebagai hartanah strata) yang belum memiliki dan menerima Hakmilik Strata walaupun pembelian sudah bertahun lamanya.
Jika ditanya, semestinya semua pembeli rumah mengharapkan bahawa hartanah yang dimiliki didaftarkan sebagai pemilik berdaftar yang sah.
Apa sebenarnya Hakmilik Strata dan sejauh mana kepentingannya kepada pembeli?
Menurut peguam dari Tetuan Shahra, Ezzad & Izyan, Shahranita Saharan, pembeli rumah (bangunan bertingkat) perlu tahu dan sedar bahawa Hakmilik Strata penting sebagai salah satu dokumen pemilikan utama dan rekod ketuanpunyaan sebagai pemilik berdaftar ke atas unit atau petak rumah yang dibeli.
Begitupun kata Shahranita, tidak ramai yang mengetahui bahawa proses pendaftaran pindah milik Hakmilik Strata bagi hartanah 'strata' sebenarnya hanya boleh dilaksanakan selepas Hakmilik Strata bagi bangunan bertingkat itu atau hartanah 'strata' dikeluarkan Pihak Berkuasa Negeri (PBN).
Katanya, hartanah 'strata' biasanya merujuk kepada bangunan bertingkat atau 'high rise building' seperti flat, apartmen, pangsapuri, kondominium dan boleh juga merujuk kepada pembangunan strata bertanah seperti townhouse atau 'perumahan berkelompok.'
"Namun, kini rumah atas tanah di bawah skim komuniti berpagar dan mempunyai kawalan keselamatan seperti banglo, teres dan rumah berkembar turut tersenarai sebagai skim rumah kediaman berhakmilik strata di mana lot tanah dipecahkan kepada petak individu, termasuk petak aksesori dan harta bersama yang disenggara jawatankuasa pengurusan.
"Skim hartanah 'strata' yang dinyatakan adalah dilindungi dan dikawal selia Akta Hakmilik Strata, 1985 dan Akta Pengurusan Strata, 2013," katanya.
Mengulas lanjut, Shahranita berkata, Hakmilik Strata adalah suatu dokumen pemilikan atau hak milik berasingan bagi setiap unit atau petak dalam bangunan bertingkat atau hartanah 'strata' yang dibangunkan atas tanah.
Di bawah Akta Hakmilik Strata, 1985, Hakmilik Strata didefinisikan sebagai hak milik berasingan yang dikeluarkan bagi suatu petak termasuk petak sementara dalam bangunan yang sudah dipecah bahagian atas satu lot.
Kata Shahranita, bagi pembeli rumah jenis bangunan bertingkat atau 'hartanah strata,' rumah yang dibeli hanya boleh didaftarkan atas nama pembeli selepas pemaju perumahan membuat permohonan untuk mendapatkan Hakmilik Strata terlebih dahulu.
Selagi mana permohonan untuk mendapatkan Hakmilik Strata belum dilaksanakan pemaju, rumah jenis bangunan bertingkat atau 'hartanah strata' yang dibeli hanya akan melalui proses jual beli daripada pemaju perumahan di bawah pegangan Hak Milik Induk atau dikenali sebagai 'Master Title.'
Manakala tanah di bawah Hakmilik Induk adalah belum dipecah bahagi dan masih berdaftar atas nama pemaju perumahan.
"Seksyen 8 (1) Akta Hakmilik Strata, 1985 memperuntukkan kewajipan atau tanggungjawab untuk memohon Hakmilik Strata terletak kepada pemaju perumahan.
"Jelas dinyatakan di bawah Seksyen 6 Akta Hakmilik Strata, 1985 bahawa bangunan yang boleh dipohon untuk dipecah bahagi hendaklah mempunyai dua tingkat atau lebih dan ia terletak di atas tanah beri hak milik yang dipegang sebagai satu lot di bawah hak milik tetap sama ada hak milik Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah.
"Ia dipecah bahagi kepada petak-petak yang setiap satunya dipegang di bawah suatu hak milik strata atau suatu petak aksesori seperti flat, apartmen, pangsapuri, kondominium dan seumpama dengannya," katanya.
Jelas Shahranita lagi, Hakmilik Strata dikeluarkan selepas serahan milikan kosong atau 'vacant posession' tanah.
Ia bermakna bahawa pembeli rumah jenis bangunan bertingkat atau pemilik hartanah 'strata' boleh menjangkakan untuk menerima Hakmilik Strata mereka apabila diberitahu bahawa serahan milikan kosong boleh diperoleh daripada pemaju perumahan bersama-sama dengan kunci rumah dan dokumen pemilikan yang berkaitan.
Kata beliau, sebelum ini mengikut peruntukan Seksyen 20 (1) Akta Hakmilik Strata, 1985, pemaju perumahan hanya boleh membuat permohonan untuk mendapatkan Hakmilik Strata individu dalam masa enam bulan daripada pengeluaran Perakuan Siap dan Kepatuhan atau keadaan wajib lain seperti yang termaktub dalam akta berkenaan.
"Namun, tidak dinafikan ada juga berlaku kelewatan dalam mendapatkan Hakmilik Strata atas keadaan yang tidak dapat dielakkan antaranya pemaju perumahan yang didapati sudah gulung tikar atau tidak mempunyai latar belakang kewangan yang mencukupi untuk suatu permohonan bagi mendapatkan Hakmilik Strata.
"Ada juga situasi yang tidak diduga di mana kelewatan dikatakan datangnya daripada Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah yang tidak dapat memproses permohonan Hakmilik Strata terbabit," katanya.
Dalam pada itu, pindaan terkini kepada Akta Hakmilik Strata, 1985 iaitu di bawah Akta Hakmilik Strata (Pindaan), 2013 memperkenalkan konsep baharu pengeluaran Hakmilik Strata dan milikan kosong secara serentak.
Melalui pengenalan konsep baharu itu, masa proses kerja pengeluaran Hakmilik Strata dipendekkan kepada 100 hari dan Hakmilik Strata dapat dikeluarkan dengan lebih cepat.
Pemaju perumahan bertanggungjawab untuk memastikan semua dokumen lengkap, teratur dan memenuhi syarat sebelum membuat permohonan Hakmilik Strata kepada Pengarah Tanah dan Galian bagi Negeri atau Wilayah Persekutuan.
Ia bagi memastikan pengeluaran Hakmilik Strata dapat dilaksanakan dan dikeluarkan dalam tempoh ditetapkan.
Menurut Shahranita, pembeli boleh menyemak sama ada Hakmilik Strata sudah pun dikeluarkan PBN atau tidak dan cara yang mudah adalah dengan menghubungi pemaju perumahan untuk mendapatkan maklum balas terkini mahupun bertanya mengenai status Hakmilik Strata bagi hartanah berkenaan.
Shahranita berkata, selepas Hakmilik Strata dikeluarkan, pemaju perumahan hendaklah memastikan proses pindah milik dilaksanakan kepada pembeli dalam masa 30 hari daripada tarikh pengeluaran Hakmilik Strata.
Ia adalah langkah penting yang sering tidak dipedulikan pembeli rumah.
"Menurut Seksyen 40A Akta Hakmilik Strata, 1985, pemilik asal atau pemaju perumahan hendaklah menyempurnakan pemindahan Hakmilik Strata kepada pembeli atau pembeli-pembeli petak dalam masa dua belas (12) bulan dari tarikh pengeluaran hakmilik strata.
"Manakala pembeli petak hendaklah menyempurnakan dokumen pemindahan Hakmilik Strata yang lengkap dalam masa dua belas (12) bulan dari tarikh notis pemindahan dikeluarkan oleh pemilik asal atau pemaju perumahan.
"Kegagalan berbuat demikian, kedua-duanya boleh didapati melakukan kesalahan dan jika disabitkan boleh denda tidak kurang daripada satu ribu ringgit (RM1,000) dan tidak lebih daripada sepuluh ribu ringgit (RM 10,000) bagi setiap petak," katanya.
Proses pindah milik Hakmilik Strata daripada pemaju perumahan kepada pembeli atau pemilik rumah penting bagi memastikan pembeli didaftar secara sempurna sebagai pemilik sah dan berdaftar bagi unit atau petak dalam bangunan bertingkat terbabit, bukan hanya sebagai pemilik berkepentingan atau 'beneficial owner' sahaja.
Tambahan pula, apabila pemilik berniat untuk menjual rumah itu suatu hari nanti, mereka perlu mendapatkan persetujuan secara bertulis daripada pemaju bagi membolehkan proses jual beli itu dapat dilaksanakan.
Hakmilik Strata yang sudah sempurna didaftarkan atas nama pembeli sebagai pemilik sah berperanan sebagai satu dokumen pemilikan utama dan rekod ketuanpunyaan sebagai pemilik berdaftar yang sah.
Kebiasaannya, apabila Hakmilik Strata sudah dikeluarkan dan pemaju perumahan mengeluarkan suatu notis secara bertulis kepada pembeli serta pemilik bagi menandatangani borang pindah milik.
Mereka yang dimaklumkan akan melantik peguam bagi mengendalikan urusan penyempurnaan pindah milik Hakmilik Strata itu.
Ia juga membabitkan sejumlah wang yang perlu dibayar kepada peguam dan kos guaman berkaitan penyediaan dokumen pindah milik termaktub di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2005 ('Solicitors' Remuneration Order, 2005') bayaran perbelanjaan urusan serta pendaftaran di Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah berkenaan.
Berita baiknya, urusan jual beli masih boleh dilaksanakan dan diteruskan walaupun Hakmilik Strata belum dikeluarkan.
Namun, suatu pengesahan secara bertulis berkenaan rumah kediaman yang ingin dijual dan status hartanah hendaklah diperoleh terlebih dahulu daripada pemaju perumahan oleh pemilik rumah melalui peguam yang dilantik bagi urusan jual beli terbabit.
Antara dokumen yang perlu ada selain daripada Perjanjian Jual Beli adalah Surat Ikatan Serahan Hak atau dikenali sebagai 'Deed of Assignment (by way of Transfer)' bagi bertujuan memindah hak dan kepentingan (beneficial interest) pemilik rumah kepada pemilik atau pembeli baharu.
Selain itu, pemilik baharu juga hendaklah mengeluarkan satu notis serahan hak mengikut Seksyen 22D Akta Pembangunan Perumahan (Pengawalan dan Perlesenan) 1966 kepada pemaju perumahan memberitahu pemaju bahawa hak penjual sudah diserahkan kepada pemilik baharu.
"Jadi, sebaiknya jangan berlengah untuk melaksanakan proses penyempurnaan pindah milik Hakmilik Strata ke atas nama pembeli sebagai pemilik sah berdaftar hartanah sebaik sahaja menerima makluman daripada pemaju perumahan.
"Sekiranya tidak mahir dalam urusan perundangan hartanah, saya nasihatkan lantik peguam yang berpengalaman sebagai pemudah cara.
"Kegagalan memiliki Hakmilik Strata dalam tempoh yang sepatutnya menyebabkan proses yang lebih panjang, rumit dan mendatangkan kesulitan kepada pemilik yang ingin menjual beli, pindah milik, cagaran, permohonan pinjaman perumahan dan sebagainya," katanya.
