PERLU lantik khidmat peguam dan ejen hartanah berlesen untuk pastikan semua proses milikan hartanah dapat berlangsung dengan lancar. - Gambar hiasan
PERLU lantik khidmat peguam dan ejen hartanah berlesen untuk pastikan semua proses milikan hartanah dapat berlangsung dengan lancar. - Gambar hiasan
Nurul Husna Mahmud
Nurul_husna@hmetro.com.my


Isu tidak kurang penting dalam proses milikan membabitkan hartanah termasuk rumah sekunder (subsale) ialah pindah milik.

Menurut Peguambela dan peguamcara Tetuan Hanis Aziah Wahidah & Partners, Nurul Hanis Mohd Zaini, proses itu boleh bertukar menjadi rumit apabila ia tidak dilakukan dengan sempurna.

Kata Nurul Hanis, sikap pemilik baharu yang ambil mudah dalam urusan dokumentasi selain tiada pengalaman mengendalikan proses itu membuatkan individu terbabit terdedah dengan risiko kehilangan aset berkenaan selain wang bagi pembelian hartanah itu 'hangus' begitu sahaja.

"Dalam kes terpencil yang pernah saya kendalikan membabitkan urusan pindah milik hartanah ialah pembeli berisiko kehilangan hartanah dibeli apabila namanya tiada dalam geran.

"Proses ini berpunca apabila pemilik baharu dan pemilik lama tidak mendaftarkan pemindahan hak milik hartanah itu atau menyelesaikan proses pindah milik dengan sempurna di pejabat tanah daerah masing-masing.

"Kebanyakan proses ini berlaku apabila pihak berkenaan menguruskan sendiri dan tidak biasa dengan proses pindah milik berkenaan.

"Sedangkan mereka sudah membayar keseluruhan harga jual beli hartanah terbabit dan beranggapan urusan dia dan pemilik lama sudah selesai sebaik menandatangani perjanjian jual beli atau Borang 14A KTN 1965 sahaja tanpa mendaftarkan dokumen itu di pejabat tanah,"katanya.

Kata Nurul Hanis, masalah mula timbul apabila pihak berkenaan menyedari namanya tiada dalam geran dan pemilik asal pula sudah meninggal dunia ketika itu.

Dalam kes ini, biasanya harta berkenaan perlu diselesaikan terlebih dahulu di Pejabat Pusaka kerana sudah menjadi harta pusaka si mati.

Kes boleh menjadi semakin rumit sebaik waris menafikan jual beli hartanah terbabit dan pembeli terpaksa memfailkan kes di mahkamah untuk menuntut haknya.

Antara kes lain yang boleh timbul membabitkan urusan pindah milik ialah kes pindah milik berlaku tanpa kerelaan kedua-dua pihak. Ini kerana masing-masing membuat interpretasi berbeza dari segi terma dalam perjanjian yang akhirnya salah satu pihak terpaksa menuntut haknya di mahkamah.

Mengenai urusan pindah milik sebaiknya diurus selia oleh ejen hartanah berlesen dan peguam yang dilantik membolehkan tiada isu membabitkan proses itu timbul di kemudian hari.

"Urusan pindah milik boleh dibuat sendiri sekiranya fakta kes adalah tidak rumit seperti nama pemberi pindah milik adalah tuan punya berdaftar bukan nama orang lain, hartanah bebas daripada halangan seperti gadaian dan kaveat serta balasan pindah milik atas dasar kasih sayang.

"Lebih utama ialah pembeli mahupun penjual hartanah mesti mengetahui proses pemindahan hartanah ini dari awal hingga akhir proses pengeluaran geran asal yang baharu atas nama pembeli," katanya.

Nurul Hanis turut menjelaskan dalam prosedur biasa membabitkan urusan pindah milik, biasanya pemilik baharu dan pemilik asal perlu melengkapkan dokumen serta proses tertentu bagi mendapatkan geran baharu.

"Dokumen pemindahan hak milik hartanah membabitkan Borang 14A Kanun Tanah Negara 1965 di mana kedua-dua pihak perlu menandatangani borang itu di hadapan peguam atau pentadbir tanah bergantung kepada jenis tanah seperti tanah rizab melayu atau tidak.

PERLUKAN proses perundangan untuk tuntut hartanah yang gagal dipindah milik.
PERLUKAN proses perundangan untuk tuntut hartanah yang gagal dipindah milik.

"Selepas dokumen ini ditandatangani dengan sempurna, borang ini perlu diserahkan ke Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) bagi menentukan nilaian duti setem dan jabatan penilaian akan menilai hartanah terbabit sebelum notis taksiran duti setem dikeluarkan untuk dibayar oleh pembeli.

"Serahan borang ini boleh dikepilkan bersama permohonan pengecualian duti setem atas beberapa sebab seperti rumah pertama atau apa-apa kempen yang diwartakan oleh kerajaan bagi pengecualian duti setem.

"Apabila bayaran duti setem atau pengesahan pengecualian duti setem diperoleh, sijil bayaran duti setem pindah milik akan dikeluarkan dan ia perlu dilampirkan bersama dalam Borang Pindahmilik berkenaan," katanya.

Namun, proses itu boleh tertangguh berdasarkan faktor lain termasuk kelewatan menyediakan baki jualan hartanah sama ada menerusi kaedah pembiayaan atau wang sendiri.

"Satu lagi faktor penting yang boleh membuatkan proses pindah milik tertangguh ialah kelewatan pembeli menyediakan baki jualan hartanah sama ada melalui pembiaya (bank) atau pembeli sendiri (belian tunai).

"Selain baki jualan, pembeli juga perlu bersedia dengan kos bayaran seperti duti setem di LHDN, nilaian hartanah di JPPH dan pendaftaran di Pejabat Tanah untuk memastikan proses berjalan lancar.

"Faktor lain yang berpunca dari pemilik asal apabila hartanah itu belum menerima hak milik individu/strata oleh pemaju atau penjual hartanah yang menjual tanah pusaka masih atas nama si mati atau kes pelbagai yang lain.

"Jadi, penting untuk bakal pemilik atau pembeli hartanah mengkaji dahulu status hartanah itu dari segi milikan, jenis, sekatan, bebanan dan sebagainya untuk memastikan tiada permasalahan atau kelewatan proses di kemudian hari," katanya.

Tip lain dikongsi oleh pengamal guaman hartanah, pusaka dan syarie yang berpengalaman selama 10 tahun ini juga adalah mengenai lantikan guaman berasingan bagi mewakili kedua-dua pihak adalah cukup penting.

"Dalam proses pembelian hartanah secara sekunder, adalah dinasihatkan supaya pembeli dan pemilik asal melantik peguam yang berbeza bagi tujuan penelitian terma Perjanjian Jual Beli untuk menjaga hak serta kepentingan masing-masing.

"Sekiranya menggunakan peguam yang sama dikhuatiri akan berlaku konflik atau percanggahan kehendak antara kedua-duanya.

"Tugas peguam adalah untuk memastikan semua terma yang dipersetujui dalam perjanjian terbabit dipatuhi kedua-dua pihak.

"Sebagai contoh peguam akan memastikan bilakah pembeli perlu membayar baki jualan harga jual beli kepada penjual (pemilik asal) dan bila penjual perlu menyerahkan kunci atau pemilikan kosong kepada pembeli. Terma lain seperti sekiranya salah satu pihak mungkir untuk meneruskan dengan jual beli, apakah kesan terhadap kedua-kedua pihak," katanya.

Artikel ini disiarkan pada : Jumaat, 10 September 2021 @ 7:00 AM