Keputusan untuk membeli sebuah rumah bukan mudah kerana ia membabitkan komitmen besar yang perlu ditanggung pembeli untuk satu tempoh yang lama.
Sudah pasti setiap pembeli amat mengharapkan rumah baharu yang dibeli berada dalam keadaan baik dan berbaloi dengan kos yang terpaksa ditanggung.
Namun bukan semua yang diimpikan menjadi kenyataan. Kebiasaannya pemeriksaan yang dijalankan selepas memperoleh kunci, mendapati pelbagai kecacatan atau kerosakan ditemui antaranya dinding retak dan kerosakan lantai.
Dalam tempoh jaminan, pembeli masih boleh mengajukan aduan kerosakan atau kecacatan secara bertulis kepada pemaju untuk pembaikan.
Bagaimanapun, masalah timbul apabila ada segelintir pemaju yang culas dan bermain tarik tali untuk membaiki rumah terbabit.
Peguam hartanah, Shahranita Saharan berkata, pembeli rumah yang berdepan masalah ini perlu sedar mereka dilindungi di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) atau dikenali juga sebagai 'Housing Development (Control and Licensing) Act, 1966' (HDA).
Katanya, HDA berperanan melindungi kepentingan pembeli rumah dalam pasaran daripada pemaju untuk satu tempoh tertentu.
"Sekiranya pembelian rumah adalah menerusi pemaju perumahan berlesen, pembeli rumah berkenaan akan dilindungi di bawah HDA.
"Selain itu, pembeli rumah berstrata juga akan dilindungi di bawah Akta Hakmilik Strata, 1985 dan Akta Pengurusan Strata, 2013'," katanya ketika dihubungi.
Menurutnya, HDA mengandungi peruntukan bagi kawalan dan pelesenan urusan pemajuan perumahan di Semenanjung termasuk perlindungan kepentingan kepada pembeli rumah di bawah HDA dan bagi perkara yang berkaitan dengannya.
"Demi menjaga hak dan kepentingan pembeli, satu peruntukan spesifik berkenaan kontrak jualan rumah antara pemaju perumahan dan pembeli diperuntukan dalam Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989," katanya.
Mengulas lanjut, Kontrak Jualan di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 ditakrifkan sebagai Perjanjian Jual Beli (SPA) yang ditetapkan dalam Jadual G dan H di bawah Peraturan 11(1).
"Dengan kata lain, terma dan syarat yang terkandung dalam SPA menggunakan Jadual G atau H adalah tidak boleh dipinda dan diubah sesuka hati serta pihak dalam perjanjian hendaklah mematuhi klausa berkenaan.
"Ini termasuk klausa tempoh liabiliti kecacatan atau 'Defect Liability Period' di mana ia adalah suatu 'tempoh jaminan' yang diberikan pemaju perumahan kepada pembeli rumah di bawah HDA sekiranya berlaku sebarang kecacatan atau cacat cela pada rumah yang dibeli," katanya.
Justeru itu, beliau berkata, dalam tempoh jaminan itu, pemaju bertanggungjawab membaiki sebarang kecacatan yang berpunca daripada hasil kerja yang tidak berkualiti dan tidak mengikut pelan dan spesifikasi seperti dalam SPA atau bahan binaan yang digunakan pada kediaman.
Katanya, HDA memberikan tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan bermula dari tarikh pembeli rumah mengambil milikan kosong rumah beserta kunci.
"Dalam tempoh jaminan ini, pembeli rumah baharu berkenaan hendaklah memeriksa sebarang kerosakan, kecacatan dan mutu kerja yang tidak berkualiti.
"Jika ada sebarang kecacatan yang ditemui, pembeli hendaklah membuat aduan atau tuntutan secara bertulis kepada pemaju perumahan atau pejabat pengurusan untuk meminta mereka membaiki kecacatan itu tanpa sebarang kos," katanya.
Tambahnya, pemaju perumahan hendaklah menjalankan kerja membaiki, memperbetulkan kecacatan atau kerosakan pada rumah menggunakan kos sendiri dalam tempoh 30 hari dari tarikh menerima tuntutan bertulis daripada pembeli berkenaan.
"Sekiranya kecacatan atau kerosakan pada rumah tidak dibaiki pemaju perumahan dalam tempoh 30 hari, pembeli berhak mengupah sendiri kontraktor bagi menjalankan kerja pembaikan dan memperbetulkan kecacatan dan mendapatkan balik bayaran kos pembaikan itu daripada peguam pemaju perumahan.
"Namun, pembeli rumah hendaklah memaklumkan kepada pemaju mengenai kos pembaikan sebelum kerja dimulakan dan hendaklah memberi pemaju peluang untuk melaksanakan kerja pembaikan itu dalam tempoh 30 hari daripada tarikh pembeli memberitahu pemaju mengenai hasratnya itu," katanya.
Jelasnya, di bawah HDA, bagi melindungi kepentingan pembeli rumah dan dalam memastikan pemaju perumahan membetulkan kecacatan pada rumah, lima peratus daripada harga belian akan dipegang peguam pemaju sebagai pemegang berkepentingan.
"Sekiranya pemaju gagal membaiki kecacatan dalam tempoh diberikan, sebahagian daripada wang yang dipegang oleh peguam pemaju itu boleh dilepaskan kepada pembeli sebaik sahaja menerima tuntutan bertulis menyatakan jumlah kos yang dikeluarkan pembeli bagi tujuan kerja pembaikan," katanya.
Malah jika pemaju masih berdegil dan enggan menjalankan kerja pembaikan selepas tamat tempoh masa 30 hari atau enggan membayar balik kos pembaikan kepada pembeli rumah, pembeli boleh membuat tuntutan bagi mendapatkan remedi di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) dan membuat aduan kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) supaya tindakan dapat diambil terhadap pemaju perumahan terbabit.
"Pembeli yang ingin membuat tuntutan terhadap pemaju perumahan boleh mendapatkan borang dan prosedur berkaitan di laman web Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). Bagaimanapun, bidang kuasa TTPR terhad kepada tuntutan tidak melebihi RM50,000," katanya.
Shahranita berkata, terdapat dua bentuk tuntutan yang boleh difailkan di TTPR iaitu tuntutan bukan teknikal yang membabitkan kecacatan mutu kerja seperti cat tak kemas, dinding beralun dan sebagainya, kecacatan bahan binaan, rumah tak dibina mengikut pelan dan spesifikasi dalam SPA.
"Tuntutan teknikal pula membabitkan ganti rugi kelewatan penyerahan milikan kosong (Liquidated Ascertained Damages), pemulangan deposit dan tuntutan berbangkit berkaitan SPA," katanya.
