DIKATAKAN berlaku susut nilai hartanah di kawasan terjejas teruk akibat banjir besar baru-baru ini seperti di Shah Alam dan Dengkil, Selangor. Sebaliknya ia dilihat hanya sentimen atau bersifat sementara.
Ini merujuk kepada kejadian bencana iaitu berpunca kelemahan sistem infrastruktur di kawasan terjejas yang tidak mampu menampung jumlah air selain faktor seperti projek pembangunan yang pesat menjadikan lokasi terbabit berisiko ditenggelami banjir atau 'flood prone area' (FPA).
Menurut Dekan Fakulti Alam Bina, Universiti Malaya (UM) Kuala Lumpur, Profesor Dr Sr Anuar Alias, nilai pasaran hartanah di kawasan banjir akan mengalami impak kesan jangka masa pendek dan boleh kembali ke takuk asal andai adanya inisiatif untuk mengatasi bencana terbabit.
"Tidak dinafikan akan berlaku susut atau kejatuhan nilai pasaran hartanah di kawasan banjir untuk tempoh jangka masa pendek iaitu sekitar setahun dua bergantung kepada kesan kerosakan dialami pemilik kediaman.
"Bencana baru-baru ini antara yang terburuk dan memberi kesan terhadap kerosakan fizikal serta struktur selain impak buruk kepada emosi menyebabkan segelintir yang terkesan mahu menjual hartanah mereka dalam kadar segera.
"Kebiasaan orang menjual hartanah untuk keuntungan dan pelaburan tetapi apabila adanya insiden besar seperti banjir mengakibat kehilangan harta benda, kerosakan struktur dan nyawa memberi efek trauma menyebabkan pemilik mengambil langkah ketika beremosi.
"Keadaan ini mewujudkan senario hartanah kawasan berkenaan rendah berbanding harga semasa sebelum insiden kerana adanya kerosakan struktur dan fizikal pada kediaman.
"Jika ia berterusan dan tiada usaha untuk memperbaiki infrastruktur iaitu sistem saliran serta perparitan, ini akan memberikan kehilangan nilai ekonomi jangka masa panjang termasuklah nilai hartanah pasaran jatuh di kawasan berkenaan," katanya.
Namun untuk sesuatu nilai pasaran hartanah itu naik dan turun, kata Dr Sr Anuar lagi, banyak kriteria diambil kira terutama faktor ekonomi iaitu permintaan dan penawaran menjadi penentu nilai pasaran hartanah.
"Masyarakat umum perlu tahu, nilai pasaran hartanah ('market value') tidak sama dengan harga hartanah. Nilai hartanah memiliki mekanisme tersendiri selain kriteria dalam menentukan nilai tanpa dipengaruhi pihak berkepentingan.
"Biasanya peranan itu dimainkan penilai dan pentaksir bertauliah yang berdaftar di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH).
"Lembaga ini akan memantau aktiviti penilai, pentaksir, ejen dan pengurus hartanah mematuhi setiap termaktub dalam Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981.
"Penilai dan pentaksir perlu telus dan tidak dipengaruhi pihak berkepentingan sebaliknya menggunakan saluran serta mekanisme betul dalam mengeluarkan nilai pasaran hartanah terbabit.
"Berbanding harga hartanah biasanya adalah nilai harga dipersetujui untuk transaksi jualan oleh penjual kepada pembeli," katanya.
Tambah Dr Sr Anuar lagi, senario boleh dilihat ialah penilai hartanah jenis kediaman menggunakan kaedah perbandingan dan kaedah kos dan lain-lain.
"Biasanya hartanah dinilai atas sebab syarat ditetapkan pihak bank untuk pinjaman atau pembiayaan pembelian hartanah terbabit.
"Bank perlu jaminan sama ada hartanah terbabit mempunyai potensi terutama sebagai cagaran andai kemungkinan berlaku masalah dalam pembayaran bulanan oleh pembeli itu kelak.
"Penilai akan lihat pelbagai kriteria seperti faktor ekonomi kawasan (penawaran dan permintaan), lokasi, politik, aksesibiliti, perancangan pembangunan masa depan dan banyak lagi dalam menentukan nilai pasaran semasa bagi hartanah kawasan terbabit.
"Bukti lain kerap diguna pakai termasuklah perbandingan traksaksi aktif atau aktiviti terkini jualan hartanah di kawasan sekitar membantu dalam kaedah perbandingan digunakan penilai terbabit," katanya.
Justeru pihaknya menekankan baik penjual mahupun pembeli seharusnya mempunyai rujukan dan pengetahuan dalam memastikan hartanah itu dijual atau dibeli pada kadar bersesuaian.
"Jika terdapat pembelian bawah nilai pasaran atau atas pasaran, semua itu dipengaruhi faktor luar jangka dan permintaan biasanya dalam kalangan pembeli berkemampuan.
"Namun mereka masih perlu menggunakan panduan iaitu harga pasaran, supaya tidak mewujudkan ketidakseimbangan dalam penawaran harga hartanah pasaran.
"Selain itu buat pembeli, mereka juga tidak membuat sesuatu komitmen terutama pembelian hartanah atas sentimen emosi yang akan merugikan dan membebankan,"katanya.
Sementara itu Presiden Institut Ejen Hartanah Malaysia, Chan Ai Cheng berkata, mengenai sejauh mana penilai dan pentaksir serta ejen bekerjasama mewujudkan kesepakatan dalam nilai pasaran katanya, ejen menggunakan data dibekalkan firma atau panel penilai serta pentaksir tertentu untuk mendapat gambaran mengenai nilai hartanah semasa lebih tepat.
"Terdapat firma yang menyediakan perkhidmatan yang meluas iaitu penilaian, agensi dan pengurusan hartanah sekali gus. Sementara sebahagian besar agensi hartanah mempunyai kerjasama dengan syarikat penilaian hartanah dalam meningkatkan cadangan nilai mereka.
"Ejen mempunyai pengetahuan mengenai nilai pasaran membantu membimbing penjual hartanah dalam menetapkan harga yang betul untuk memasuki pasaran.
"Penetapan harga hartanah yang terlalu tinggi mungkin tidak menghasilkan keputusan atau aktiviti jualan hartanah perlahan. Penjual hartanah juga tidak
mahu meletakkan harga terlalu rendah yang merugikan mereka.
"Memandangkan harga yang diminta dalam pasaran sekunder juga adalah berdasarkan keperluan jualan yang mendesak dan harga diminta berbeza-beza," katanya.
Berbanding dahulu kata Ai Cheng yang terbabit dalam ejen hartanah lebih 23 tahun, data atau maklumat mengenai nilai pasaran semasa hartanah amat sukar berbanding kini boleh diakses dengan mudah.
Dengan kemudahan seperti data nilai pasaran boleh didapati lebih mudah, ini dapat menangani isu seperti ejen palsu dan skim penipuan hartanah biasanya berkait dengan gimik harga terlalu rendah daripada nilai pasaran serta sebagainya.
"Malangnya ada ejen haram atau pihak tidak bertanggungjawab yang mengambil kesempatan dan menggunakan gimik nilai bawah pasaran atau harga buka jualan terlalu rendah bertujuan untuk mengelirukan atau menipu pihak pembeli hartanah terutamanya.
"Mungkin kelihatan seperti idea yang bagus untuk memiliki hartanah nilai bawah pasaran, pembeli mesti sentiasa ingat bahawa membeli hartanah adalah komitmen jangka panjang, mesti berdasarkan keperluan anda dan keupayaan untuk membayar balik pinjaman perlu diambil kira," katanya.
