PERKARA paling dikhuatiri kebanyakan pemilik hartanah adalah komitmen bulanan pembiayaan yang tidak dapat dilunaskan sehingga hartanah terbabit berisiko dilelong.
Ditambah pula situasi ekonomi ketika ini, ramai yang terjejas kerana pandemik Covid-19 termasuk kehilangan pekerjaan dan pendapatan berkurang mengakibatkan kegagalan membayar balik pinjaman rumah.
Meskipun kerajaan menjalankan inisiatif termasuk penawaran moratorium bagi penyelesaian jangka pendek, namun pemilik hartanah perlu menimbang alternatif lain yang dapat membantu menguruskan pinjaman perumahan masing-masing.
Pengarah Harta Tanah Fakulti Alam Bina dan Ukur, Universiti Teknologi Malaysia (UTM), Dr Muhammad Najib Razali berkata, antara pilihan boleh dilakukan pemilik hartanah memikirkan perancangan pembiayaan semula pinjaman sebagai program jangka panjang.
Katanya, pembiayaan semula pinjaman kebiasaanya satu amalan untuk mengurangkan komitmen bulanan dan tawaran menarik pulangan tunai. Ia juga melegakan beban kewangan individu atau keluarga yang mungkin menghadapi kesukaran dalam pengurusan kewangan.
"Ketika pandemik ini terutama golongan M40 yang sudah stabil, namun akibat beberapa faktor sama ada kehilangan kerja atau kesusutan pendapatan kerana keuntungan syarikat terjejas terutama dalam sektor pekhidmatan maka ia menyebakan golongan ini dikategorikan dalam B40.
"Bagi golongan M40, ia agak perit kerana komitmen bulanan sudah dibuat ketika pendapatan masih stabil. Oleh itu, selain moratorium yang dapat mengurangkan beban dalan jangka pendek, namun pelan jangka panjang juga perlu difikirkan," katanya.
Justeru, pihaknya melihat kaedah pembiayaan semula pinjaman antara alternatif yang boleh difikirkan untuk pelan jangka panjang khusus bagi pinjaman perumahan yang mana ia adalah aset terpenting bagi rakyat Malaysia.
Dr Muhammad Najib turut menjelaskan pembiayaan semula pinjaman adalah mekanisme diguna pakai pihak bank iaitu dengan menstruktur semula pinjaman lama kepada pinjaman baharu dengan pakej faedah lebih rendah selain pulangan tunai.
Pembiayaan semula pinjaman biasanya dilakukan kepada pinjaman kereta dan perumahan dengan mekanisme diguna pakai pihak berkenaan selain mengurang faedah pinjaman iaitu Kadar Pinjaman Asas (KPA).
Tambah Dr Muhammad Najib, kaedah pembiayaan semula pinjaman itu sebenarnya bukan perkara baharu sebagai alternatif dalam membantu meringankan beban peminjam, sebaliknya ia antara mekanisme diguna pakai dalam krisis ekonomi beberapa tahun yang lalu.
"Ketika krisis kewangan Asia 1997 dan krisis kewangan global 2018, antara punca keruntuhan institusi kewangan dan ekonomi adalah disebabkan orang awam tidak dapat membayar pinjaman bank termasuk pinjaman perumahan atau dipanggil 'non-performing loan' (NPL).
"Di Amerika Syarikat kaedah ini digunakan untuk membuat penstrukturan semula pinjaman termasuk pinjaman perumahan supaya ia tidak terjerumus ke kategori NPL.
"Jika sebelum ini mekanisme ni sangat popular ketika krisis kewangan. Pihak bank atau institusi kewangan selain kerajaan perlu memikirkan mekanisme ini sebagai langkah untuk mengurangkan impak dari kesan ekonomi akibat pandemik ini," katanya.
Bagaimanapun, mekanisme ini adalah alternatif untuk mengurang beban aliran tunai sama ada individu atau keluarga semi untuk memelihara aset terpenting dalam institusi masyarakat iaitu kediaman.
Beliau juga mengakui apa yang lebih penting dalam mekanisme ini adalah untuk mendidik masyarakat membayar pinjaman perumahan mengikut kemampuan dalam keadaan semasa.
Selepas mengambil skim pembiayaan semula pinjaman dan pulangan tunai, masyarakat perlu sedar bahawa alternatif ini hanya untuk memberikan kelegaan sementara sebelum keadaan kembali stabil.
Sebelum meneliti keperluan memohon atau menerima pembiayaan semula pinjaman, pemilik hartanah itu juga perlu teliti beberapa perkara termasuk jumlah pembiayaan semula nilainya lebih tinggi daripada jumlah pinjaman sebelum ini.
"Namun, kaedah pembiayaan semula ini akan menyebabkan tempoh bayaran balik pinjaman menjadi lebih panjang.
"Justeru, perancangan kewangan adalah diperlukan supaya beban kewangan yang ditanggung tidak menyusahkan terutama jika tempoh perkhidmatan tamat atau pencen.
"Faktor peningkatan kos sara hidup dan tanggungan keluarga juga perlu diambil kira supaya jumlah kos beban kewangan tturut tidak membebankan sehingga terrpaksa membuat pinjaman lain yang akan lebih memburukkan keadaan," katanya.
Selain itu, peminjam juga perlu mengambil kira kos pinjaman semula seperti yuran pemprosesan bank, bayaran guaman, duti setem, bayaran pelepasan, Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) yang baharu dan yuran perjanjian jual beli (Sales & Purchase Agreement-SPA).
Proses ini sama seperti mula memohon pinjaman bank untuk membiayai pembelian rumah. Anggaran untuk kos ini ialah antara dua hingga tiga peratus dari jumlah pinjaman anda.
Pertimbangan lain yang perlu beri perhatian ialah laporan Sistem Maklumat Rujukan Semakan Kredit (CCRIS) atau Credit Tip Off Service (CTOS) kerana kelulusan pembiayaan semula juga bergantung kepada indikator kesihatan kewangan individu.
Saranan beliau, individu yang mempunyai krisis kewangan terutama dalam tempoh pandemik, merujuk kepada golongan profesional bagi mengelak hartanah dilelong dan status pinjaman menjadi NPL.
"Ketika pandemik ini, individu yang terjejas mungkin mengalami pendapatan berkurang atau hilang, maka perlu menyusun kembali struktur kewangan untuk diri sendiri atau keluarga.
"Rumah adalah aset yang sangat penting untuk berteduh, namun terdapat aspek lain yang juga penting seperti pendidikan anak-anak, kesihatan, keluarga dan makanan serta minuman.
"Jika keadaan makin mendesak maka dinasihatkan untuk berbincang dengan bank untuk kaedah penyelesaian terbaik sam aada perlu membuat pembiayaan semula pinjaman atau perlu dijual," katanya.
