BANYAK pertikaian timbul dengan kontrak yang sudah ditandatangani sebelum PKP. - FOTO Google
BANYAK pertikaian timbul dengan kontrak yang sudah ditandatangani sebelum PKP. - FOTO Google
Muhamaad Razis Ismail
razis@hmetro.com.my


PELAKSANAAN Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) untuk mengekang penularan pandemik Covid-19 mengakibatkan banyak sektor terkesan termasuk sektor hartanah.

Situasi ini sekali gus menimbulkan banyak pertikaian membabitkan pembeli dan pemaju berkaitan masa yang disebut dalam perjanjian dan apa jua kontrak yang sudah ditandatangani sebelum PKP.

Menyedari perkara itu, pihak kerajaan melalui Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Zuraida Kamaruddin dilaporkan berkata, Rang Undang-undang (RUU) Pelaksanaan Langkah Sementara yang akan dibentangkan dapat mengurangkan kesan Covid-19 kepada pembeli dan pemaju.

"Sebab Covid-19, pemaju tidak dapat selesaikan pembinaan mengikut masa ditetapkan. Kalau dia tak selesaikan (pembinaan) dia (pemaju biasanya) dikenakan saman dan didenda lewat penyerahan rumah (LAD) oleh pembeli.

"Manfaat (penggubalan RUU) ini juga akan dinikmati pembeli. Ia datang sekali. Pembeli tidak dikenakan caj faedah (oleh bank) disebabkan kelewatan siap projek," katanya.

BANYAK projek perumahan mengalami kelewatan untuk disiapkan.
BANYAK projek perumahan mengalami kelewatan untuk disiapkan.

RUU yang akan dibentangkan di Dewan Rakyat bertujuan melindungi pihak yang terjejas dengan penularan pandemik itu daripada tindakan saman termasuk kalangan pemaju perumahan, pembeli dan bank.

Jika RUU itu diluluskan di Dewan Rakyat dan dikuatkuasakan September depan, pihak yang terjejas termasuk pemaju perumahan yang lewat menyiapkan projek sekali gus melanggar perjanjian dengan pembeli, akan mendapat perlindungan sementara daripada tindakan saman pembeli atau bank.

Presiden Hartaguam, Datuk Nazri Mustafa berkata, pihaknya menyambut baik langkah kerajaan yang dapat melindungi pihak yang terjejas dalam urusan pembelian hartanah daripada pemaju perumahan.

"Kita percaya antara objektif penggubalan RUU itu ialah untuk melindungi pembeli yang lewat melunaskan pembayaran tuntutan kemajuan.

"Selain itu, ia juga bertujuan melindungi pemaju perumahan yang lewat menyiapkan projek sekali gus melanggar perjanjian dengan pembeli, untuk mendapat perlindungan sementara daripada tindakan undang-undang dari salah satu pihak," katanya ketika dihubungi baru-baru ini.

Menurutnya, setiap perjanjian jual beli untuk hartanah yang dibeli dari pemaju hendaklah menggunakan perjanjian jual beli sebagaimana jadual yang ditetapkan dalam Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.

RANG Undang-undang (RUU) Pelaksanaan Langkah Sementara mampu mengurangkan kesan Covid-19 kepada pembeli dan pemaju.
RANG Undang-undang (RUU) Pelaksanaan Langkah Sementara mampu mengurangkan kesan Covid-19 kepada pembeli dan pemaju.

"Biasanya jadual yang digunakan ialah Jadual G untuk jual beli tanah dan bangunan atau Jadual H untuk jual beli bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dipecah bahagi kepada petak-petak, biasanya kondominium, pangsapuri atau rumah pangsa.

"Dalam Jadual G jelas dinyatakan bahawa pemilikan kosong hartanah yang dibeli hendaklah diserahkan kepada pembeli dalam masa 24 bulan dari tarikh perjanjian. Manakala dalam Jadual H pula dinyatakan bahawa masa untuk penyerahan pemilikan kosong ialah 36 bulan dari tarikh perjanjian jual beli.

"Dalam kedua-dua keadaan, pemaju adalah bertanggungan untuk membayar ganti rugi jumlah tertentu yang dikira dari hari ke hari pada kadar 10 peratus setahun daripada harga jual beli mulai habis tempoh 24 atau 36 bulan itu, hingga tarikh pembeli mengambil milikan kosong," katanya,

Mengulas lanjut, penangguhan kerja pembinaan dan penyiapan projek tertangguh kerana PKP, pemaju menghadapi risiko untuk membayar kepada pembeli denda lewat kerana kegagalan untuk menyiapkan projek dalam masa yang ditetapkan.

PKP mengakibatkan proses pengambilan kunci tertangguh.  - FOTO Google
PKP mengakibatkan proses pengambilan kunci tertangguh. - FOTO Google

"Sekiranya harga rumah yang dibeli ialah RM300,000 dan berlaku kelewatan penyerahan milikan kosong selama dua bulan, pemaju akan bertanggungan untuk membayar denda lewat lebih kurang RM4,931 kepada setiap pembeli. Sekiranya dalam projek berkenaan terdapat 300 unit rumah yang perlu disiapkan, pemaju terpaksa membayar hampir RM 1,479,300 kepada semua pembeli.

"Manakala di pihak pembeli pula, pembeli berdepan risiko dikenakan denda atas kelewatan membayar ansuran harga jual beli berdasarkan peringkat kerja yang disiapkan pemaju, seperti ditetapkan menurut Jadual Ketiga perjanjian jual beli," katanya.

Tambahnya, tuntutan bayaran akan dibuat melalui notis dan hendaklah dibayar oleh pembeli dalam masa 30 hari selepas pembeli menerima notis bertulis daripada pemaju.

"Kemungkinan besar terdapat banyak notis tuntutan bayaran yang sudah dikeluarkan pemaju sebelum tempoh PKP dan pasti ada yang tarikh akhir membuat bayaran jatuh dalam tempoh PKP.

"Melainkan pembeli membayar secara tunai, majoriti pembeli bergantung kepada pembiayaan bank dan pihak bank yang akan mengeluarkan wang pembiayaan untuk membayar tuntutan oleh pemaju. Kemungkinan berlaku kelewatan tetap ada kerana ada di pihak bank mungkin tidak dapat beroperasi sepenuhya atau tidak dapat berurusan dengan pihak tertentu bagi mengesahkan tuntutan bayaran, yang akhirnya menyebabkan kelewatan pengeluaran jumlah bayaran seperti yang dituntut," katanya.

PROJEK perumahan hanya dapat beroperasi dengan mengikut SOP ditetapkan.
PROJEK perumahan hanya dapat beroperasi dengan mengikut SOP ditetapkan.

Katanya, perlu diingat bahawa jika berlaku kelewatan bayaran, pemaju berhak menuntut denda lewat ke atas bayaran dan caj dikira dari hari ke hari pada kadar 10 peratus setahun atas jumlah yang dituntut.

"Sekiranya jumlah dituntut berjumlah RM30,000, jumlah faedah yang perlu dibayar pembeli kepada pemaju ialah lebih kurang RM246 untuk kelewatan selama 30 hari.

"Jumlah ini mungkin kelihatan kecil tetapi jika terdapat jumlah terkumpul kerana ada beberapa tuntutan bayaran sekali gus dan bayaran itu pula dituntut ketika hari pembeli hadir untuk mengambil kunci, ia boleh menjadi punca pertikaian antara kedua-dua pihak dan pembeli biasanya akan meminta pengiraan semula dibuat. Ini akan menyebabkan proses pengambilan kunci tertangguh," katanya.

Beliau berkata, usaha kerajaan untuk menggubal rang undang-undang seperti ini amatlah dialu-alukan untuk mengelakkan lambakan tuntutan undang-undang difailkan pemaju atau pembeli, di mahkamah atau di tribunal.

Namun begitu, pihaknya menyeru pihak kerajaan untuk membuat pertimbangan sewajarnya terhadap lain-lain kontrak jual beli hartanah seperti jual beli secara 'sub-sale' atau pembelian rumah siap dan pembelian melalui lelongan awam.

"Setiap transaksi mempunyai tempoh bayaran dan sebarang kelewatan akan dikenakan penalti. Beberapa kes kini sudah mula dikenakan denda apabila pihak pembeli meminta lanjutan masa untuk membayar baki harga belian.

"Setiap kes kini ditangani berdasarkan keadaan setiap kes dan setiap reaksi atau respons serta tindakan yang diambil adalah berbeza. Tiada satu solusi yang seragam yang boleh dipakai ke atas semua kes.

"Ada pihak yang membenarkan lanjutan masa tanpa penalti tetapi ada pihak yang mengenakan jumlah penalti yang agak tinggi kadar peratusan dendanya.

"Demi keadilan untuk semua transaksi jual beli hartanah, Hartaguam menyeru supaya rang undang-undang yang bakal digubal itu turut merangkumi transaksi jual beli sub-sale dan lelongan awam," katanya.

Artikel ini disiarkan pada : Jumaat, 10 Julai 2020 @ 7:00 AM